2025 végére látványos fordulat rajzolódott ki a budapesti lakáspiacon. Az év nagy részében egyértelmű favoritnak számító XIII. kerület hosszú hónapok után átadta az első helyet egy másik városrésznek. A változás azonban nem azt jelenti, amit elsőre gondolnánk: nem összeomlásról, sokkal inkább tudatos vevői korrekcióról van szó.
A számok mögött: így alakult a kereslet decemberben
A Duna House historikus keresleti adatai alapján 2025 során a XIII. kerület stabilan vezette a budapesti rangsort. Hónapról hónapra a lakáskeresők 20-25%-a itt nézett ingatlant, ami kiemelkedő aránynak számít a fővárosban.Decemberben azonban megtört ez a trend:
- II. kerület: 19,8% keresettség
- XIII. kerület: 17,7%
- XI. kerület (Újbuda): 16,3%
Miért éppen a II. kerület került az élre?
Az év második felében láthatóan átalakultak a vásárlói motivációk. Míg az év elején és közepén a jó bérbeadhatóság és a befektetési potenciál dominált, addig év végére előtérbe kerültek az életviteli szempontok:- nagyobb alapterület
- zöldebb környezet
- hosszú távú otthonteremtés
- presztízs és nyugodtabb lokáció
A XIII. kerület valóban gyengül?
Röviden: nem. A decemberi adatok nem a kerület vonzerejének csökkenését, hanem egy korrekciót mutatnak. A XIII. kerületben 2025-ben végig a fővárosi átlag felett alakultak a négyzetméterárak, ami az év végére egyre több vevőt tett árérzékennyé.„A sorrendváltozást nem a többi kerület látványos erősödése, hanem a XIII. kerület korábban kiugró keresettségének normalizálódása okozta” – emelte ki Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Az Otthon Start program által fűtött piacon sok érdeklődő elkezdte keresni azokat a városrészeket, ahol hasonló műszaki és lokációs minőség kedvezőbb ár-érték arány mellett érhető el.
Mi történt a belső pesti kerületekben?
A VI. és VII. kerület keresettsége 2025 második felében mérséklődött és kiegyenlítettebbé vált. Ez egyértelműen a befektetői aktivitás visszafogását jelzi, különösen a rövid távú kiadás körüli bizonytalanságok és az emelkedő árak miatt.Trendforduló vagy szezonális jelenség?
A szakértők szerint inkább szezonális átrendeződésről beszélhetünk, nem valódi trendfordulóról. Az év végi időszak hagyományosan kevesebb befektetőt és több hosszú távra tervező, tudatos vásárlót hoz a piacra, ami ideiglenesen felboríthatja a kerületi sorrendet.Mit érdemes ebből levonni?
- A XIII. kerület továbbra is a budapesti lakáspiac egyik alappillére
- A II. és XI. kerület stabil alternatíva életviteli célú vásárlóknak
- 2026-ban a kereslet várhatóan ismét kiegyenlítődik
- Az ár-érték arány szerepe minden eddiginél fontosabbá vált
