Az ingatlanpiac az elmúlt hónapokban érezhetően lassult, ilyenkor pedig mindig izgalmas kérdés, hogyan viselkednek az eladók. Türelmesen kivárnak, és ragaszkodnak az elképzelt árhoz? Vagy sietnének túladni az ingatlanon, és hajlandók nagyobbat engedni?
Az éppen hirdetett ingatlanok jellemzői mellett ezért azt is figyeljük, hogyan alakul a piacról eltűnő lakások, házak szegmense. Vajon az eladott ingatlanok miben hasonlítanak vagy különböznek a még piacon lévőktől? Az elemzés mögött húzódó fő kérdés persze mindig az, meg tudjuk-e mondani, mit keresnek a vevők, milyen lakások, házak azok, amik nagyobb eséllyel találnak gazdára, és mi a legfőbb tényező ebben? Vajon az ár, a lokáció vagy valamilyen egyéb jellemző a legfontosabb a vásárlók számára?
A reálárak csak nőnek tovább a hirdetési oldalon…
A lassulás az árakon is egyre jobban látszik. Július és szeptember között egyik állapotkategóriában sem emelkedett a hirdetett használt ingatlanok átlagos négyzetméterára: az újszerűeknél inkább stagnálás, a többi kategóriában kisebb, 0,5–1,9 százalék közötti visszaesés következett be.
Éves összevetésben ugyanakkor továbbra is jelentős a drágulás. Az újszerű és a felújított ingatlanok átlagos négyzetméterára 8 százalék körüli, a jó állapotúaké 12, a felújítandóké pedig több mint 14 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit. A jelenlegi 1,3 százalék körüli éves infláció mellett ez még mindig látható reálár-emelkedés, vagyis piaci összeomlásról semmiképpen nem beszélhetünk - legalábbis, ami az eladók árazását illeti.
… ám a házak, lakások lassabban tűnnek el a piacról
A reálár-növekedés másik oldalán a forgási sebesség kis csökkenését látjuk, a trend ugyanakkor nem drámai. Ezen a grafikonon mindig azt mutatjuk meg, hogy egy adott időpontban a három hónappal korábban hirdetett házak és lakások mekkora része nincsen már a piacon. A helyzet drasztikusan nem változott, júliusban és szeptemberben is igaz volt, hogy tíz három hónappal korábban hirdetett ingatlanból hét még a piacon volt.Érdekes a lakások kis lassulása. Ezek rendszerint gyorsabban forogtak a házaknál, különösen 2024 és 2025 február között volt látványos a különbség - CSOK plusz, még több babaváró hitel, szevasztok. Szép példája annak, hogyan lehet torzítani a piacot állami szabályzókkal. Idén viszont a két adatsor összesimult, és szinte tökéletesen együtt mozognak (vagy nem mozognak) a házak és a lakások.
Módszertani megjegyzés: az eltűnt hirdetések nem minden esetben jelentenek eladást, hiszen egy hirdető meg is gondolhatja magát, és egyszerűen leveheti az ingatlant. A feltételezésünk az, hogy túlnyomó részben mégiscsak az áll az eltűnés mögött, hogy az ingatlan gazdát cserélt, és az egyéb eltűnések aránya hosszútávon nem mutat jelentős eltéréseket.
Az eltűnt ingatlanok csak kicsivel olcsóbbak
Ha egyedül az ár döntené el, melyik ingatlan talál gazdára, akkor látványos különbséget várnánk az eltűnt és a még aktuális hirdetések között. Ehhez képest a két csoport átlagos négyzetméterára meglepően közel van egymáshoz, a négyből három csoportban nagyjából három százalék körüli különbséget látunk. A budapesti házak kilógnak a képből, itt az eladottak még picit többe is kerültek, mint a maradók.
Az ár tehát számít, de önmagában láthatóan nem magyarázza meg, mi kel el és mi marad a piacon. A lokáció, az állapot, a méret és legfőképpen a teljes vételár legalább ennyire fontos lehet. Az átlagos négyzetméterár ráadásul az ingatlanok összetételét is tükrözi: egy kisebb, jó helyen lévő ház fajlagosan drága lehet, mégis könnyebben találhat vevőt.
Az “induló családi” lakásoknál jobban számít az ár?
Szobaszám szerint megbontva kevésbé egységes a kép. Ez összefügghet azzal, hogy a piac legnagyobb részét (szeptemberben az eladó lakások csaknem háromnegyedét) a nappali + 1 háló és a nappali + 2 hálószobás lakások teszik ki. Nem meglepő, hogy a vevők alkupozíciója itt jobb, mint a mindig elkapkodott garzonok esetében. A közepes méretű, családoknak szánt lakások piacán sokkal nagyobb a választék, ezért a vevők könnyebben összehasonlítják az ajánlatokat, és érzékenyebbek az árakra.
Érdekes, hogy ezúttal Budapesten a különbség a három és fél–négyszobás lakásoknál (nappali+3 háló) a leglátványosabb, ezek jellemzően a kínálat 10-11 százalékát teszik ki a lakáspiacon, ami arányaiban hasonló, mint a garzonok kerek 10 százaléka.
A lokációban jóval nagyobbak a különbségek
Végül megnéztük azt is, hol helyezkedtek el a piacról eltűnt ingatlanok. Ehhez az egyes megyék eltűnt hirdetéseken belüli súlyát hasonlítottuk össze azzal, mekkora részt képviselnek a teljes kínálatból. A pozitív érték azt jelenti, hogy az adott megye a hirdetések között látottnál nagyobb arányban van jelen az eltűntek között, a negatív pedig ennek az ellenkezőjét.A különbségek itt már jóval látványosabbak, mint az áraknál. Heves messze kiugrik a mezőnyből, de Komárom-Esztergom és Zala is erősen felülreprezentált. Budapest, Pest és Baranya ezzel szemben szinte pontosan akkora súlyt képvisel az eltűnt hirdetések között, mint a teljes kínálatban.
Egyszerű földrajzi mintázat nincs. Zala és Vas jóval az országos átlag fölött szerepel, miközben Győr-Moson-Sopron és Somogy elmarad attól. Bács-Kiskun felülreprezentált, a szomszédos Csongrád-Csanád viszont már a sereghajtók között található.
És hogy végül kivárnak-e az eladók, vagy hajlandók engedni? Az adatok inkább az előbbi felé mutatnak. A hirdetési árak reálértéken továbbra is magasabbak az egy évvel korábbinál, miközben az ingatlanok valamivel lassabban tűnnek el a piacról, és a gazdára találó lakások, házak sem sokkal olcsóbbak a bent maradóknál. Az ár számít, de önmagában nem magyaráz meg mindent: bizonyos méreteknél érzékenyebbek rá a vevők, a lokáció pedig látványosan javíthatja vagy ronthatja az esélyeket. Összességében úgy tűnik, a piac nem omlott össze, csak válogatósabb lett.
