Vevői szemszögből nézve alap kérdés: a társasház követelheti-e a vevőtől az eladó által felhalmozott tartozást? Van egy jó és egy rossz hírünk (nézőpont kérdése). A felhalmozott közösköltség-tartozás – a bíróságok többségi álláspontja szerint – az eladót terheli (ez a társasházaknak rossz, míg a vevőnek jó hír).
A bíróságok általános gyakorlata és a Legfelsőbb Bíróság (már Kúria) eseti döntése alapján a felhalmozott közösköltség-tartozás az eladót terheli, így a társasház az új tulajdonossal szemben csak az erre irányuló kifejezett nyilatkozat (tartozás-elvállalás) esetén élhet követeléssel.
[caption id="attachment_13595098" align="alignnone" width="1391"]
Alapvetően más a helyzet, ha a társasház közgyűlése (vagy az SZMSZ felhatalmazása alapján a közös képviselő) – élve a
társasházi törvényadta lehetőséggel – jelzáloggal terhelteti meg a nem fizető tulajdonostárs lakását és a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba be is jegyezték. Ebben az esetben a vevő jelzáloggal terhelt ingatlant vásárol, így a jogszabály erejénél fogva a tartozásért (az ingatlannal) helyt kell állnia.
[/caption]A vevő érdekeit védi a társasházi törvény 46. §-a is. Ennek alapján a tulajdonos (eladó) kérésére a közös képviselő köteles írásbeli nyilatkozatot kiadni a közösköltség-tartozásról (illetve a hátralék összegét is köteles megjelölni). Azonban külön nyilatkozat kikérésének hiányában is érvényes az, hogy az eladónak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására is kiterjed.
Mindezek ellenére javasoljuk, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt kérjék az eladótól a közös képviselő nyilatkozatát a tartozásmentességről vagy a fennálló tartozásról, hiszen az eladó által felhalmozott hátralék biztosítására is bejegyezhető a jelzálogjog a vevő tulajdonába került társasházi ingatlanra. Ezt a követelést a vevő ugyan – a fentiek alapján – az eladóval szemben érvényesíteni tudja az adásvételi szerződésben foglalt szavatossági igények alapján, azonban ekkor már a vevőnek kell szaladnia a pénze után.
Új építésű lakásoknál, mint amilyen ez a XIII. kerületi, szerencsére nincsenek ilyen problémák. Több infoért kattints a képre!
Ugyanakkor érdemes itt megemlíteni, hogy a bírósági gyakorlat koránt sem egységes ebben a kérdésben. Egyes bíróságok álláspontja szerint a társasházi törvény rendelkezései alapján levezethető az a jogi álláspont is, amely szerint a vevőt (vagy akár az eladót és a vevőt egyetemlegesen) terheli a közösköltség-tartozás, mint az ingatlanhoz „tapadó” költségek.
Kivédhető a közösköltség-tartozás megfizetése körüli bizonytalanság, ha a lakás vásárlása esetén megfelelő körültekintéssel jár el a vevő. Érdemes a közös képviselő nyilatkozatát már a szerződés megkötése előtt kérni az eladótól (erre a gyakorlatban a birtokbaadáskor kerül sor, de ekkorra jellemzően már a teljes vételárat kifizeti a vevő), nem elegendő, ha az eladó csak nyilatkozik a tartozásmentességről. Ha az eladó közösköltség-tartozást halmozott fel, érdemes a szerződésben úgy megállapodni, hogy a vevő a vételár egy részét – a tartozás erejéig – közvetlenül a társasház részére fizeti meg (vagy a teljes vételár megfizetése előtt az eladó kiegyenlíti a tartozást és ezt igazolja a közös képviselő nyilatkozatával), így a vevő megkíméli magát a későbbi kellemetlenségektől, vitáktól.
Szerzőnk dr. Zalavári György ügyvéd, a Jogado Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
