Kilenc pont, ami nagyon gyengíti a nemzeti lakáslottót

Alternatíva-e egyáltalán a lakáslottónak nevezett Nemzeti Otthonteremtési Közösségek (NOK) a lakásra gyűjtőknek? Kilenc pont biztos van, ami szerint egyáltalán nem. Itt a kétrészes sorozat első része.

A lakástakarék pénztári megtakarítások állami támogatásának megszüntetésével lakás vásárlók széles köre keres alternatív befektetési formát. A kormány a NOK-ra tesz, de ennek számos nagyon gyenge pontja van. Mi is a NOK? Egy közösségi finanszírozási forma, mely új építésű ingatlanok vásárlására jött létre, a tagjai számára maximálisan éves 300 000 forintos állami támogatást nyújtva. 10-15 év alatt a befizetett 10-40 millió forintra 3-4,5 millió forint állami támogatás igényelhető általa. A 15 éves konstrukciónál maximálisan 15 millió saját befizetés mellett (amin felül legalább 1,2 millió forintot biztosítási és szervezési díjra is ki kell fizetni) érhető el a 4,5 milliós állami támogatás. Ez az összeg, vagy ennél kisebb megtakarítási összeg az optimális pénzügyi szempontból, nagyobb megtakarításnál csak az egyéb költségek nőnek, az állami támogatás már nem.

Hirdetés

A NOK leggyengébb pontjai:

  1. Egyedül a tag szerezhet az ingatlanban tulajdont, ezért CSOK-kal nem kombinálható, csak egyedülállóknak. Egyesek szerint várhatóan változik a szabályzat ezen a területen, de amíg ez nem történik meg széles kör záródik ki emiatt!
  2. Annak ellenére, hogy a sorsolás időpillanatában már legalább 20% önerő befizettek, és a NOK által kifizetett összeg egy része állami támogatás, a NOK csak egy részletben utal, utolsó részletként, tehát olyan kivitelezőt kell találni, aki hajlandó az akár 19,5 milliós összeget megfinanszírozni előre, és hajlandó legalább ezen összeg erejéig a szakaszos finanszírozástól eltekinteni.
  3. A tag igazolt, szabad jövedelme (akár külföldi is) 50%-ban terhelhető, tehát a tagnak körülbelül 200 ezer forint szabad jövedelemmel kell rendelkeznie az elején és a vásárlás pillanatában is (ez jelenleg 400 ezer forintos jövedelem felett, 10 éves kamatperiódusra akár 60%-is lehet) és még adóstárs se vonható be a hitelbe, férj-feleség sem (ezzel kapcsolatosan is azt a tájékoztatást kaptam, hogy változni fog a szabályzat)! Ez tovább szűkíti azok körét, aki egyéb hitel jellegű kiegészítő finanszírozást is igénybe tud venni a NOK-kal egyidőben, így akár a CSOK hitel felvétele is problémás lehet.
  4. Az igazi probléma külső finanszírozás bevonása esetén, hogy jelenleg ranghely probléma miatt banki finanszírozással nem kombinálható a NOK! Állítólag azon dolgoznak, hogy a NOK ingyenes hitelét kiváltanák egy kamatozó hitelre. Nos ez pénzügyi szempontból gazdaságos megoldás, de még nem ismertek a részletek.
  5. Bizonytalan, hogy mikor sorsolják ki a tagot, így nehéz időzíteni a vásárlás időpontját.
  6. Állami garancia (OBA, BEVA) nincs a saját befizetésekre sem, a „szervező” a kihelyezett hitelekre 3%-os tartalékot képez és tőkeerős, az MNB által kiválasztott és szerződött, ellenőrzött cégek („szervező”) kezelhetik a befizetéseket.
  7. A rendszer csak új építésű ingatlanok megvásárlását finanszírozza. Eleve szűk réteg, aki új építésű ingatlant szeretne vásárolni, és tisztán pénzügyi szempontokból kevés esetben racionális döntés. De új autókat is vásárolnak emberek, pedig pénzügyi szempontból nem biztos, hogy a legjobb döntés. Különösen nem érdemes annak várnia az új építésű ingatlan vásárlásával, akinek megvan az önereje (és ha kell hitel is, akkor hitelképes) tekintettel az új építésű ingatlanok 5%-os ÁFÁ-jának növekedésére. De én azt gondolom, hogy vannak olyan emberek, akiknek olyan magas az „alternatíva költsége” a használt lakásnak, hogy megérheti neki. Például külföldön él, sokat keres, vagy csak nem tud a felújítással/karbantartással foglalkozni és nem is akar ezzel mást megbízni. Emellett az új építésű lakóparkok lakó környezete is vonzó lehet.
  8. Az állami támogatás ugyan jelentős összegre is rúghat, de nagyon magasak a rendszerben fizetendő költségek, melyek összege az állami támogatásnak akár a felét is felemésztheti.
  9. A rendszer hosszú távú fennmaradásában komoly kockázat van, kevesen is vágtak eddig bele, és nagyon magasak a rendszer költségei, mely nem lenne életképes az állami támogatás nélkül.

Szerzőnk Fancsali Judit pénzügyi szakértő, az egyrolakettore.hu blog gazdája.

 


© 2018 (v140.20181106)