A kiskereskedelem és a hotel szektor szenvedte meg legjobban a járványt, ennek ellenére a nyitás után erőteljes felpattanásra számít mindkét ágazatban Madler Attila. A CPI Hungary Asset Management Directora azt is elmondta, hogy bár a home-office kisebb területű irodákat igényel, ezt ellensúlyozni fogja a szellősebb ültetés és a cellázottabb irodakialakítás.
– Bár tavaly nyáron – időlegesen – újraindult az élet, illetve az új helyzetet egyre több cég és munkavállaló kezdi megszokni, azért az irodabérlet terén (és a kereskedelmi-, illetve vendéglátó-turisztikai-szállás) ingatlan-egységek bérleténél változó módon estek az árak, miközben nőttek az üres területek. Mi jellemzi az Ön célpiacát – ügyfeleinek magatartását régiós szinten?
– A CPI Property Group Közép-Kelet-Európában van jelen. Erre a régióra jellemző, hogy míg a logisztikai piac – elsősorban az online rendelések miatt jelentkező logisztikai területigények miatt – legalább úgy teljesített 2020-ban, mint 2019-ben, illetve az irodabérlők esetében sem találkoztunk egyelőre fizetési problémákkal vagy a kereslet csökkenésével, addig a kiskereskedelemi bérlők minden országban nagyon megszenvedik a harmadik hullám kapcsán idén elrendelt korlátozásokat. A korlátozások miatti gazdasági nehézségek kezelésében élen jár Csehország, ahol az állam a bérleti díjak egy részét megtéríti a bérbeadóknak, amennyiben azok meghatározott mértékű kedvezményt adnak a bérlőknek.
– Erősen alkudnak, kivárnak, szerződést bontanak a bérlőik vagy vannak tartalékaik?
– Az iroda és logisztikai szektor bérlői – néhány kisebb kivételtől eltekintve – egyelőre nem jeleztek fizetési problémákat, kintlévőségeik nem emelkedtek. A kiskereskedelemben a bérlők 2021. év elejére sok esetben elérték tartalékaik határát, elsősorban azért, mert a korlátozások miatt az egyébként hagyományosan erős adventi eladások nagyon visszaestek. A bérlőket egyedi, személyre szabott kedvezményekkel igyekszünk támogatni, amit elsősorban az adott bérlő árbevétel adatai alapján határozunk meg. A hotel szektort teljesen derékba törték a korlátozások, ezért itt szükségszerűen a bérleti díj döntő részének az elengedése volt az egyetlen megoldás arra, hogy biztosíthassuk a bérlők túlélését.
– Az elmúlt egy év eseményei alapján mire számít a nyitás után?
– Erős felpattanást várunk mind a hotel, mind pedig a retail szektorokban. A hotel szektorban legelőször a belföldi kereslet fog jelentkezni, elsősorban a vidéki szállodáknál. Budapest kicsit később követi ezt a külföldi turizmus megjelenésével. A kiskereskedelemben gyorsabb, szinte azonnali lesz a visszapattanás, és elsősorban a most nagyon alulteljesítő ruházati szektorban.
– Mit gondol, mennyiben változik meg a bérlők magatartása a home-office terjedése miatt?
– Jelenleg még nem tudni, hogy az oltásokkal rövid idő alatt sikerül-e legyőzni a vírust, vagy tartós együttélésre kell berendezkedni. Emiatt a bérlők számára most a legfontosabb a rugalmasság: ha lehet, akkor a rövidebb, 2-3 éves bérleti szerződés hosszabbításokban érdekeltek. Ez idő alatt várakozásaink szerint nem fog csökkenni az össz irodaterület igény. Ha tartós vírus fenyegetettségben kell élnünk, akkor feltehetően elterjedtebb marad a home-office, ami kisebb irodatér iránti igénnyel fog párosulni, de ezt ellensúlyozza majd az a tény, hogy az irodák kialakításában előtérbe fog kerülni a szellősebb ültetés, illetve a cellázottabb irodakialakítás, ami viszont többlet területigénnyel fog járni. E két hatásnak a végső eredője egyelőre ismeretlen.
– Mi lesz a kevésbé felkapott (A mínusz, illetve B és C kategóriás) irodákkal? Szélsőséges esetben majd hotellé, munkásszállásokká alakítják ezeket tömegesen?
– Amennyiben az összes irodaterület igény csökkenni fog, úgy ez elsősorban a nem „A” kategóriás irodaházakat fogja érinteni. Egy esetleges funkcióváltás lehetőségét hotel vagy lakóingatlan irányban elsősorban a lokáció dönti el. A tapasztalat alapján az eleve irodának létesült épületek esetében az épület szerkezeti adottságai miatt korlátozottan és jelentős beruházási költség mellett van lehetőség más funkció kialakítására. Emiatt csak legvégső esetben, jellemzően hosszabb üresen állást követően és a legrosszabb adottságokkal rendelkező, alsó kategóriás épületeknél képzelhető el funkcióváltás, ott ahol a lokáció egyébként megengedi.
