A budapesti újépítésű lakások piaca az elmúlt évben jelentős változásokon ment keresztül, az átlagos négyzetméterárak meredek emelkedése és a hirdetett lakások mennyiségének jelentős növekedése mellett. A legnagyobb mennyiségi növekedést Újpesten és Kispesten észleltük, ahol több nagy projekt is megvalósult. Az árak alakulása a különböző kerületekben jókora eltéréseket mutatott. A havi adatok viszont meglehetősen komorak, elképzelhető, hogy egy nehéz időszak első jeleit látjuk már.
Ahogy minden hónapban, elemzésünkben most is az ingatlantájoló teljes adatbázisát vettük alapul, ez alapján vizsgáltuk meg, milyen változásokat látunk az egy hónappal és az egy évvel korábbi állapottal összehasonlítva.
Az elmúlt hónapban megfigyelt trendek: az adatok szerint a március-áprilisi időszakban a hirdetések mennyisége kb. 10 százalékkal csökkent, miközben a négyzetméterárak csaknem 3 százalékkal emelkedtek. A legdrágább és a legolcsóbb kerületek rangsora nem változott ebben az időszakban. A hirdetett lakóparkok területi elosztása is a szokásos képet mutatja: bizonyos kerületekben százával-ezrével érhetőek el újépítésű lakások, más városrészekben viszont jóval kevesebb a projekt.
Sokkal vidámabb az éves perspektíva. Az elmúlt évben a hirdetett budapesti újépítésű lakások mennyisége 70 százalékkal emelkedett, az átlagos újépítésű négyzetméterár pedig 18,4 százalékkal nőtt.
Újpest és Kispest óriásit villantott egy év alatt
Hatalmas eltérések figyelhetők meg a különböző városrészek között mind a projektek mennyiségében, mint az elmúlt egy évben látható árváltozásokban.
Az elmúlt év során Újpesten és Kispesten épült kiemelkedően sok új projekt. Újpesten csaknem hétszeresére, míg Kispesten nyolcszorosára nőtt a hirdetett újépítésű lakások száma. A 11. kerületben is jelentős volt a mennyiségnövekedés, itt négyszeresére nőtt a hirdetett újépítésű lakások mennyisége.
Azt is megfigyelhetjük, hogy az árak változása jelentősen eltér a budapesti kerületek között. Bizonyos városrészekben az árak emelkedése megközelítette vagy meghaladta az inflációt, és az előbb említett két kerület itt is jól teljesített. Újpesten 21 százalékkal, Kispesten pedig 26 százalékkal nőttek az átlagos négyzetméterárak tavaly április óta.
Persze a számok értelmezéséhez érdemes megemlíteni a legfrissebb hivatalos inflációs adatot is: a KSH adatai szerint egy év alatt az árak 25,2 százalékkal emelkedtek. Az élelmiszerek ára 42,6%-kal, a háztartási energia 43,1%-kal drágult. Ezek egyfelől a keresleti oldal lehetőségeire, másfelől a kínálati oldal árszintjére lehetnek jelentős hatással.
Ezekkel az adatokkal összevetve igazán combosan egy év alatt tulajdonképpen csak a kilencedik kerület teljesített, ahol 40 százalékkal drágábban hirdetik most az újépítésű ingatlanokat, mint egy éve. A nagyszámú projekttel büszkélkedő kerületek közül viszonylag derekas – ám az inflációtól elmaradó – áremelkedést könyvelhetett el tavaly április óta Óbuda (+19%), a hatodik kerület (+21%), és a 13. Kerület (+ 19%).
A korábbi években oly’ népszerű 11. kerületben érdekes tendenciákat látunk. Míg a hirdetett mennyiség négyszeresére nőtt, az átlagos négyzetméterárak 5 százalékkal csökkentek egy év alatt.
Mire számíthatunk a következő időszakban?
A fentiek alapján több, egymással ellentétes hatású trend is körvonalazódik a piacon, jós legyen a talpán, aki megmondja, melyik lesz erősebb.
A magas infláció, különösen az energiaárak jelentős növekedése a magasabb költségek áthárítása az ingatlanpiacra is hatással lehet. Az ingatlanfejlesztők és építőipari vállalatok emelkedő költségei további áremelkedést eredményezhetnek az újépítésű lakások piacán.
Ugyanakkor viszont a brutális infláció negatívan befolyásolja a lakosság vásárlóerejét, vagyis elképzelhető, hogy a potenciális vásárlók kevésbé lesznek képesek új lakásokat vásárolni, ami a kereslet csökkenéséhez és az ingatlanpiac lelassulásához vezethet.
A jelenlegihez hasonló inflációs környezetben trandicionálisan jól szoktak teljesíteni az ingatlanok, mivel azok értéke általában követi az inflációt. A pénzromlás és a költségek növekedése miatt pedig elvileg a bérleti díjak is emelkedhetnek, amint a tulajdonosok igyekeznek kompenzálni a növekvő költségeket. Ez tovább ronthatja az albérletben élők helyzetét és növelheti a lakhatási költségeket.
