Az ingatlanpiaci trendeket és árakat befolyásoló tényezők – a makrogazdasági mutatóktól kezdve a lokális kereslet-kínálati viszonyokig – folyamatosan változnak, így a piac elemzése és megértése mind a vásárlók, mind az eladók és befektetők számára fontos.
Ebben a cikkben az elmúlt hónapok használt ingatlanhirdetési árainak változásait vizsgáljuk. A hirdetési árak változása jól mutatja a tulajdonosok várakozásait, ezáltal pedig a piaci hangulatot is.
Amióta az Ingatlantájoló felületén lehetőség van az árcsökkentő funkció használatára, azóta hónapról-hónapra azt is megnézzük, hogy alakulnak az adatbázisból eltűnő – feltételezve, hogy ezek az ingatlanok gazdára találtak. Elemzésünk egyedülálló adatbázison alapul, amely a hirdetési árak alakulását, az árcsökkentések mértékét és gyakoriságát, valamint a feltételezhetően eladott ingatlanok adatait követi nyomon országosan és Budapesten is.
Az adatokból az látszik, hogy a tulajdonosok bátrabban nyúlnak az árakhoz a telkek, nyaralók esetében, legkisebb mértékben pedig a lakások árát szeretik csökkenteni. Ebben valószínűleg szerepet játszik, hogy sokan azért szeretnének megválni a másodlagos, harmadlagos ingatlanoktól, mert ezek fenntartása egyre nagyobb teher, így az alacsonyabb ár is elfogadhatóbbnak tűnik, ha ezzel fix kiadásoktól szabadul meg a tulajdonos.
Ahogy az lenni szokott, az eladásra hirdetett és az árcsökkentett ingatlanok között is döntő többségében lakásokat és házakat találunk, az összes többi kategória (nyaraló, telek, garázs, ipari, iroda, kereskedelmi, stb.) csupán kis részt képvisel a kínálatból.
Az elemzés során mindig elkészítjük azt a grafikont is, amely egymás mellett mutatja meg az összes hirdetett ház/lakás átlagárát, és ugyanezt az árcsökkentett és az eladott állományban is. Januárról februárra ez így alakult:
Az adatokból egyrészt az látszik, hogy a meghirdetett ingatlanok egy része első körben jóval az átlagos négyzetméterár fölött kerül ki a piacra, majd – vélhetően az érdeklődés hiánya miatt – ezek a tulajdonosok elkezdenek lefelé menni az árakkal, ez magyarázza azt, hogy az árcsökkentett kategória átlagos négyzetméterárai a legmagasabbak mindegyik szegmensben, legyen szó lakásról vagy házról, országos vagy budapesti merítésről.
Az is érdekes, hogy az adatbázisból eltűnő – feltételezhetően eladott – lakások, házak ára egy hajszálnyival magasabb, mint a nagy átlag. Ennek oka valószínűleg az, hogy a jobb állapotú, jobb helyen lévő portéka mindig kapósabb.
Az elemzés során azt is megnéztük, hogyan alakultak a fenti kategóriák árai november óta.
Mind országosan, mind Budapesten jóval magasabb négyzetméterárakon mennek el a lakások, mint a házak. Ez elsőre meglepőnek tűnhet, de több tényező is áll mögötte. Egyfelől lakást fenntartani mindig jóval kevésbé problémás, mint egy önálló házat. Másfelől a házak és házrészek az adatbázisban együtt jelennek meg, így a házak árát lehúzzák az osztatlan közös házrészek, a kert végében omladozó, de házrészként árult sufnik.
A trendek elég vegyesek, a teljes használt állomány hirdetési árai inkább stagnálnak a november óta eltelt időszakban. Az eladott lakások árai enyhén felfelé mutató irányt rajzolnak, de a budapesti házaknál már (nagyon) nem látszik ugyanez.
