Mennyivel emelkedhetnek a következő egy évben a budapesti lakásárak? A használt vagy az új lakások fognak jobban drágulni? Milyen térségek és ingatlantípusok lehetnek az átlagnál keresettebbek Magyarországon, és hogy alakulhat a befektetők és a külföldi vásárlók száma? A Portfolio idei első Lakáspiaci Hangulatfelmérésében szakértőket kérdezett a 2024-ben várható lakáspiaci változásokról.
Az éve eleji tranzakciószámokat látva egyre inkább úgy tűnik, hogy 2024 a lakáspiaci élénkülés éve lesz. A magasabb kereslet viszont egyelőre mérsékelten jelent csak meg az árakban, de az év második fele ebben is változást hozhat.
Másfélszer annyi lakást adtak el az idei első negyedévben Magyarországon, mint tavaly ugyanekkor, így az első három hónap a Duna House becslése szerint 30 154 tranzakcióval zárult, miközben a márciusi több mint 11 ezer tranzakció közel kétéves csúcsot jelentett. Ez a tavalyi márciusnál 42 százalékkal erősebb adat, míg a teljes negyedévet nézve 52 százalék az éves növekedés.
Nem véletlen, hogy az általunk megkérdezett szakértők is erősebb évet várnak idénre. Ebben a CSOK Plusznak is szerepe lehet, ami ugyan lassabban indult a vártnál, de a vélemények szerint 13-15 ezer tranzakcióban lehet majd szerepe 2024-ben.
IDÉN A VÁRAKOZÁSOK SZERINT A TAVALYINÁL AKÁR 25-30 SZÁZALÉKKAL TÖBB ADÁSVÉTEL LEHET MAGYARORSZÁGON, A VÁLASZADÓK ÁTLAGOSAN 119 EZER TRANZAKCIÓRA SZÁMÍTANAK.
Áremelkedéshez vezet a magasabb kereslet?
Törvényszerű, hogy a magasabb kereslet idővel az árakban is megjelenik, de az előttünk álló egy évre még óvatosabbak az áremelkedésre vonatkozó becslések. A szakértők továbbra is úgy látják, hogy a felújított, korszerűbb lakások ára emelkedhet jobban, függetlenül attól, hogy az Budapest belvárosában, vagy a külvárosban található.
MÍG A ROSSZABB ÁLLAPOTÚ FŐVÁROSI LAKÁSOK FÉL ÉV MÚLVA 2, EGY ÉV MÚLVA 4-5 SZÁZALÉKKAL LEHETNEK DRÁGÁBBAK, MINT MA, ADDIG A JÓ ÁLLAPOTÚAK FÉL ÉV ALATT 4, EGY ÉV ALATT PEDIG AKÁR 8 SZÁZALÉKOT IS DRÁGULHATNAK.
Legalábbis a szakértői válaszok átlaga szerint, amiben ezúttal is voltak különbségek. Bár nem sokan, de vannak, akik 2024-ben is árcsökkenésre számítanak, a megkérdezettek több mint 80 százaléka viszont áremelkedést vár. Az emelkedésre számítók közel fele a jó állapotú lakásoknál éves szinten akár 10 százalék feletti áremelkedést is elképzelhetőnek tart (5-15% között szóródnak a vélemények), míg a rosszabb állapotú lakásoknál mérsékeltebb lehet az áremelkedés (3-9% között van a többség).
A legborúlátóbb vélemény szerint a rossz minőségű lakásoknál 10 százalékos árcsökkenés is jöhet (erre feltehetően nagyon kicsi az esély), míg a másik szélsőértéket a 15 százalékos áremelkedés jelentette.
A jó minőségű lakásoknál a két szélsőséges véleményt a 0 százalékos árváltozás, azaz stagnálás, valamint a 20 százalékos árnövekedés adta.
A válaszok átlaga viszont összességében magasabb árnövekedést vetít előre a tavalyinál, de a korábbi évek átlagától továbbra is elmarad, ugyanakkor az inflációs várakozások alapján a lakások reálértékének a csökkenése az idei év második felében megállhat.
A használt vagy az új drágulhat jobban?
A nagyobb ingatlanfejlesztők is arról számoltak be, hogy 2023-ban erősen bezuhantak az újlakáseladások, 2024 első hónapjaiban viszont itt is fellendülés látszik. A Portfolio Építőipar 2024 konferenciájának lakáspiaci panelbeszélgetésén hangzott el, hogy a Metrodom tavaly havi 5-6 lakást tudott értékesíteni, idén februárban viszont már 38-at, de a Property Market is 2-3-szor annyi lakást értékesít idén, mint a tavalyi évben.
Ennek ellenére az árakban az új lakások esetében is óvatosak a növekedésre vonatkozó becslések. A Hangulatfelmérésben megkérdezett szakértők szerint
FÉL ÉV MÚLVA 2, EGY ÉV MÚLVA 6 SZÁZALÉKKAL LEHETNEK DRÁGÁBBAK A BUDAPESTI ÚJ LAKÁSOK, AMI AZT JELENTI, HOGY A MOSTANI 1,47 MILLIÓ FORINTRÓL, 1,56 MILLIÓ FORINTRA EMELKEDHET EGY ÉV ALATT AZ ÁTLAGOS NÉGYZETMÉTERÁR.
Mi várható a bérleti díjakban?
Miközben a lakásárakban a tavalyi évet a stagnálás vagy minimális növekedés jellemezte, addig a bérleti díjak hónapról hónapra kúsztak felfelé. A folyamat várhatóan az előttünk álló évben is folytatódni fog, fél év múlva 5, egy év múlva 9 százalékkal lehetnek magasabban, mint ma.
Legkeresettebb területek, lakástípusok
A korábbiakhoz hasonlóan újra megkérdeztük a szakértőket, hogy milyen lakástípusok és milyen környékek lehetnek az átlagosnál keresettebbek a következő évben.
Valkó Dávid (OTP Ingatlanpont) szerint az olcsóbb balatoni lakások, házak iránt a saját használatra vásárlók körében erősödhet a kereslet. A tavalyi visszaesés után összességében ismét élénkülhet a part közvetlen közelében lévő sáv ingatlanpiaca. Budapesten a belváros fokozatosan élénkülhet a befektetési céllal vásárlók visszatérésével. Emellett a nagy, tőkeerős beruházók újonnan indított projektjeiben az értékesítés legelején élénkülhet a kereslet. Az új otthonfelújítási program indulásával pedig az abban érintett, pármillió forintból korszerűen felújítható, 1990 előtt épült önálló házak lehetnek keresettebbek.
Lipták Zsuzsa (OTP Otthonmegoldások) elmondta, hogy az új építésű lakások piacán sok projektet visszafogtak tavaly, ezért kevesebb kulcsrakész új lakás lesz a piacon, ami az árakat magasan tarthatja. Keresettek lehetnek a felújítandó lakások is, amelyekre nagyobb eséllyel lehet alkudni. Jelenleg könnyebben találni ehhez szakmunkást és az építőanyagárak is évekkel ezelőtti szinten vannak, ráadásul a bejelentett otthonfelújítási program szintén a felújítandók iránti igényt növelheti.
Balogh László (ingatlan.com) úgy véli, a bel-budai kerületek prémium ingatlanjai a befektetők visszatérésének köszönhetően keresettek lesznek, emellett a gyárberuházások helyszínéül szolgáló települések szinte minden ingatlantípusa iránt emelkedhet a kereslet. Ennek köszönhetően ezeken a településeken (pl. Szeged, Debrecen, Zalaegerszeg) további jelentős áremelkedés várható.
Krakker Ádám (Otthon Centrum) kiemelte, hogy az utóbbi hónapokban a városi és városkörnyéki 2-3 szobás téglalakások voltak a legkeresettebbek, és általában is igaz, hogy egy-egy bizonytalanabb időszak után az emberek az értékállóbb téglalakások felé fordulnak, mivel ezeket jóval könnyebb értékesíteni és magasabb szintet képviselnek a panellakásokhoz képest.
Ballagó Antal (Otthontérkép Csoport) hozzátette, népszerűek és keresettek a megyeszékhelyek panellakásai a kedvezőbb ár és a könnyű felújíthatóság miatt. A fővárosban a kereslet jelenleg is inkább a jó lokációban található, belvárosi lakások felé irányul, vagyis itt a felújítandó tégla lakások lesznek a keresettek, amelyeknél az ár dominál.
További részletek: Portfolio.hu
