Több millió magyar küzdhet valamilyen lakhatási nehézséggel, miközben az új kormány átfogóbb bérlakásprogramot és a lakáspolitika jelentős átalakítását ígéri. De vajon valóban új korszak kezdődhet a magyar lakáspolitikában? Jelinek Csaba, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont kutatója szerint érzékelhető irányváltás körvonalazódik, ám egyelőre hiányzik az a hosszú távú stratégia, amely egységes rendszerbe rendezné az intézkedéseket. A következő hónapokban ráadásul százmilliárdos programok részletszabályai is eldönthetik, hogy a támogatásokból végül kik profitálnak - írja a Pénzcentrum.
Magyarországon 2026-ban továbbra is súlyos társadalmi problémát jelent a megfizethető és megfelelő minőségű lakhatás hiánya. A kérdés az elmúlt időszakban politikai szinten is egyre hangsúlyosabbá vált: a korábbi kormány 2024 őszén meghirdetett, 21 pontos gazdaságpolitikai akciótervében is helyet kapott a megfizethető lakhatás ügye. A program többek között a lakásépítések ösztönzésével, a kollégiumi férőhelyek bővítésével és a bérleti piac problémáinak kezelésével számolt.
A Pénzcentrumnak tavaly nyilatkozó szakértők szerint azonban a kommunikációban megjelenő változást nem követték olyan mértékű gyakorlati intézkedések, amelyek érdemben enyhítették volna a problémákat. A kormányváltást követően ezért most az a nagy kérdés, hogy az új vállalásokból létrejöhet-e egy olyan lakáspolitikai rendszer, amely nemcsak a lakástulajdon megszerzését, hanem a hosszú távon fenntartható lakhatást is támogatja.
A Tisza választási programjában országos bérlakásépítési és lakásszövetkezeti program, több tízezer új bérlakás, valamint a kollégiumi férőhelyek legalább 50 százalékos bővítése is szerepelt. A tervek között megtalálható a rossz állapotú lakások felújításának támogatása, az energiahatékonyság javítása és a magánbérleti piac átalakítása is, például egységes formaszerződésekkel és az üresen álló lakások hosszú távú kiadásának ösztönzésével.
Az azóta előkészítés alatt álló Wekerle Sándor Lakásépítési Programban szintén megjelent több olyan elem, amely a lakhatási kínálat bővítését célozza. A tervek között szerepel a barnamezős területek hasznosítása, intézményi bérlakások és kollégiumok fejlesztése, valamint a lakásépítések összehangolása a szükséges közlekedési és közműberuházásokkal.
De mennyire jelenthet mindez valódi fordulatot? Erről kérdeztük Jelinek Csabát, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont kutatóját.
Már látszik az irányváltás, de még nincs kész a nagy terv
Jelinek Csaba szerint a jelenlegi folyamatok alapján valóban érzékelhető egy jelentősnek tűnő fordulat a lakáspolitikában. Megítélése szerint az eddigi nyilatkozatok azt mutatják, hogy az állam a korábbiaknál aktívabb szerepet vállalna a lakhatási válság kezelésében.
Ennek része lehet, hogy a bérlakások már nem pusztán szociális problémaként jelennek meg, hanem a válság kezelésének egyik lehetséges eszközeként is. Emellett a lakhatás önálló társadalmi és városfejlesztési kérdéssé válhat, a korábbi, elsősorban népesedési és gazdaságpolitikai megközelítés mellett.
A kutató ezt egyértelműen kedvező változásként értékeli. Ugyanakkor szerinte az eddig bejelentett intézkedésekből még nem rajzolódik ki egy olyan egységes rendszer, amelynek pontosan meghatározott céljai és kiszámítható működési szabályai lennének.
„Koherens kormányzati lakáspolitikáról majd akkor beszélhetünk, amikor a legfontosabb társadalmi szereplőkkel egyeztetve létrejön egy új, hosszú távú lakhatási stratégia, amely kiszámítható, átlátható és számonkérhető alapot ad a különböző beavatkozásoknak” – fogalmazott.
A stratégia létrehozásának módja szerinte legalább annyira fontos, mint maga a dokumentum. Az egyeztetésekben nemcsak az ingatlanfejlesztőknek és a pénzügyi szereplőknek kellene részt venniük, hanem a lakhatással foglalkozó kutatóknak, civil szervezeteknek és önkormányzatoknak is.
Így ugyanis nemcsak azt lehetne vizsgálni, hogy egy adott program pénzügyileg megvalósítható-e, hanem azt is, hogy valóban eléri-e azokat, akik lakhatási nehézségekkel küzdenek.
Az Otthon Start is újragondolásra szorulhat
Az új lakáspolitikai elképzelések kapcsán az is fontos kérdés, hogy mennyiben térnek el a korábbi, elsősorban a lakástulajdon megszerzését ösztönző megközelítéstől. Jelinek Csaba szerint ennek átfogó értékelésére egyelőre korai lenne vállalkozni, mivel kevés konkrét intézkedés áll rendelkezésre, és ezek sem alkotnak még teljes rendszert.
A kutató ugyanakkor pozitív példaként említette a szociális tűzifaprogram átalakítását, valamint a kiemelt lakásberuházások felülvizsgálatát. Értékelése szerint ezek olyan korábbi közpolitikai problémák korrigálását szolgálhatják, amelyek hozzájárulhatnak egy szociálisan érzékenyebb és a települések fejlődése szempontjából fenntarthatóbb lakáspolitikához.
A korábbi támogatási rendszerek esetében azonban szerinte szintén szükség lenne felülvizsgálatra.
„Számos korábbi beavatkozás is átgondolásra szorul, többek között az Otthon Start program, amely társadalmi szempontból nem védhető módon a legjobban kereső háztartások felé csatornáz jelentős közpénzeket” – mondta Jelinek Csaba.
A szakértő szerint az lenne a kívánatos, ha az új intézkedések nem egymástól elszigetelt, alkalmi programokként jelennének meg, hanem egy előre kidolgozott, hosszú távú lakhatási stratégia részei lennének.
Hárommillió magyar érintett lehet a lakhatási szegénységben
Hogy mennyire komoly feladatról van szó, azt jól mutatja a lakhatási szegénységben érintettek becsült száma is. A fogalom ráadásul jóval többet jelent annál, mint hogy valakinek nincs saját lakása.
Jelinek Csaba szerint nagyjából hárommillió ember lehet érintett Magyarországon a lakhatási szegénység valamely formájában.
Ide tartozhatnak például azok, akik rossz minőségű, nehezen fűthető, vizesedő, túlzsúfolt vagy sötét lakásban élnek. A probléma azonban akkor is fennállhat, ha maga az ingatlan megfelelő állapotú, de a lakhatási költségek túl nagy terhet jelentenek.
A lakhatásra fordított kiadások – legyen szó rezsiről, hiteltörlesztésről vagy bérleti díjról – egyes háztartásoknál a jövedelem 30–40 százalékát is elérhetik. Emellett a lakhatás biztonsága is számít: a jogi bizonytalanság, illetve az alapvető szolgáltatásoktól távoli, periférikus elhelyezkedés szintén a problémakör része lehet.
Vagyis az, hogy valakinek van lakása, önmagában még nem jelenti azt, hogy megfelelő körülmények között él.
A pontos helyzet felmérését ugyanakkor megnehezíti az adatok hiánya. Jelinek szerint a KSH legutóbb tizenegy éve végzett nagymintás lakhatási adatfelvételt, míg a 2022-es népszámlálás csak korlátozottan használható a lakhatási folyamatok részletes vizsgálatára.
Egy új, átfogó felmérés ezért fontos kiindulópont lehetne: megmutathatná, hogy az elmúlt évtizedben pontosan hogyan változott a magyar háztartások lakhatási helyzete, és milyen problémákra kellene elsősorban reagálnia az új lakáspolitikának.
Több százmilliárd forint sorsa múlhat a bérlakásprogram szabályain
A következő időszak egyik kulcskérdése lehet, hogy az alacsony és közepes jövedelmű háztartások számára milyen konkrét segítséget tud nyújtani az új lakáspolitika.
Jelinek Csaba szerint ebben kiemelt szerepe lehet az MFB által kezelt, megfizethető bérlakások és kollégiumok építését célzó programnak. Az általa hivatkozott információk szerint a konstrukció több százmilliárd forintnyi forrást is megmozgathat.
A pénz nagyságánál azonban még fontosabb lehet, hogy milyen feltételek mellett használják fel. A szakértő szerint nem elegendő egyszerűen minél több lakást és kollégiumi férőhelyet létrehozni: olyan ingatlanokra lenne szükség, amelyek ténylegesen elérhetők a célzott háztartások számára, és amelyek hosszabb távon is megfizethetők maradnak.
„Ezt a programot hiba lenne pusztán a piaci érdekek szerint kialakítani: egy olyan rendszert kell alkotni, amely egy méltányos piaci megtérülés mellett maximalizálja a társadalmi, környezeti és urbanisztikai hasznokat” – hangsúlyozta.
Ennek részeként nagyobb szerepet kaphatnának a nonprofit szereplők, például az önkormányzatok, civil szervezetek, köztulajdonú cégek és az új lakásszövetkezetek. Jelinek szerint arra is figyelni kell, hogy az állami és uniós támogatások valóban a kívánt célokat szolgálják, és hosszú távú garanciák biztosítsák a lakások megfizethetőségét.
A külföldi példákból is az látszik, hogy önmagában az elkészült lakások száma nem feltétlenül árulja el, mennyire volt sikeres egy program. Sok múlik azon, hogy ki építi, ki működteti, milyen feltételekkel vehető igénybe, és meddig marad megfizethető az adott lakás.
A bérlakások mellett a teljes bérleti piacot is át kell alakítani
A szakértő szerint a bérlakásépítés csak akkor lehet igazán hatékony, ha közben a bérlakások működésének intézményi és szabályozási háttere is megváltozik.
Ehhez meg kellene határozni az intézményi bérlakásfejlesztők és -kezelők feladatait, és külön ösztönzőkkel kellene támogatni a közcélú, illetve nonprofit szereplők részvételét. Emellett a magánbérleti piac szabályozása is felülvizsgálatra szorulhat.
A változásokhoz az adózási, építésjogi és pénzügyi feltételeket is össze kellene hangolni. Jelinek szerint az MFB programja akkor működhetne igazán hatékonyan, ha egy olyan átfogó rendszerbe illeszkedne, amelyben a finanszírozás, az intézményi működés és a bérleti szabályok ugyanabba az irányba mutatnak.
A kutató a Lakhatási Koalíció által kidolgozott Lakhatási Minimumot is fontos kiindulópontnak tartja, amely több, akár rövid távon is megvalósítható intézkedést sorol fel.
A következő időszak egyik legfontosabb kérdése így az lehet, hogy a meghirdetett lakáspolitikai fordulatból mennyi válik ténylegesen érzékelhető változássá. Nemcsak az számít majd, hogy hány lakás épül, hanem az is, hogy kik férnek hozzá ezekhez, mennyibe kerülnek, és hosszú távon is megfizethetők maradnak-e.
Európában is keresik a kiutat a lakhatási válságból
Magyarország nincs egyedül a problémával: Európa számos országában próbálnak választ találni arra, hogyan lehetne növelni a megfizethető lakások számát. A megoldások azonban jelentősen eltérnek egymástól. Egyes helyeken az építési szabályok lazításával és a kínálat bővítésével próbálkoznak, máshol a lakbérek szabályozása vagy a nonprofit lakásállomány növelése került előtérbe. A Guardian európai lakhatási válsággal foglalkozó sorozata több ilyen példát is bemutat.
Spanyolországban például Madrid és Barcelona eltérő úton próbálkozik. A madridi régióban elsősorban a kínálat növelését célozzák: gyorsítanák az engedélyezést, lazítanák bizonyos építési és területhasználati szabályokat, és ösztönöznék a magánberuházásokat. Barcelonában ezzel párhuzamosan a lakbérek szabályozása és a tartósan megfizethető lakásállomány növelése is fontos szerepet kap.
A katalán intézkedések között szerepel például magánlakások köztulajdonba vétele elővásárlási jogon keresztül, valamint olyan lakások építésének támogatása, amelyek hosszú távon is árszabályozás alatt maradnak. Barcelona emellett azt tervezi, hogy 2028 végére megszünteti a turistáknak kiadott lakások engedélyeit, így az ingatlanok ismét lakhatási célra válhatnak elérhetővé.
A városi adatok szerint 2024 első és negyedik negyedéve között 6,4 százalékkal csökkent az új bérleti szerződések átlagos lakbére. A szabályozás azonban nem minden esetben hozott egyértelműen kívánt hatást: egyes tulajdonosok átmeneti szerződésekkel vagy szobánkénti kiadással próbálták elkerülni a korlátozásokat. A szabályokat ezért később ezekre a konstrukciókra is kiterjesztették.
A külföldi példák között egészen más típusú modell is található. Zürichben a lakosság mintegy ötöde szövetkezeti lakásban él. Az épületeket a lakók közös tulajdonában álló szervezet birtokolja, a tagok pedig a működésről szóló döntésekben is részt vehetnek.
A beköltözéshez jellemzően 7–25 ezer svájci frankos, visszatéríthető szövetkezeti részesedést kell vásárolni. Ezt követően a lakók olyan bérleti díjat fizetnek, amely elsősorban a finanszírozás és az ingatlan fenntartásának költségeit fedezi, tulajdonosi profitot azonban nem tartalmaz.
A rendszert kedvezményes telekhasználattal és alacsony kamatozású hitelekkel is támogatják. A modellnek ugyanakkor megvannak a korlátai: már a belépéshez szükséges összeg is akadályt jelenthet egyes háztartásoknak, miközben az építési és felújítási költségek emelkedése itt is hatással lehet a lakbérekre. A megfelelő telkek hiánya pedig a bővülést is lassíthatja.
A hajléktalanság kezelésében Finnország vált az egyik legtöbbet idézett európai példává. A 2008 óta alkalmazott Housing First, vagyis „elsőként lakhatást” megközelítés lényege, hogy a stabil otthon megteremtése nem a támogatási folyamat végállomása, hanem annak kiindulópontja.
A lakhatáshoz ezt követően egészségügyi, szociális és munkába állást segítő szolgáltatások társulhatnak. Az érintettek szükségleteiktől függően folyamatos támogatást biztosító lakóegységben vagy hagyományos lakókörnyezetben kaphatnak otthont. A hajléktalanok száma 2012 és 2023 között mintegy nyolcezerről 3400 körülire esett vissza.
A finn példa ugyanakkor azt is megmutatja, hogy még egy sikeresnek tartott rendszerben sem lehet hátradőlni. A 2025-ös felmérés már 4579 egyedülálló hajléktalant regisztrált, ami mintegy ötödével több az egy évvel korábbi értéknél. A növekedés immár a második egymást követő évben jelent meg.
Az önkormányzatok a megélhetési és lakhatási költségek emelkedését, a szociális ellátások változásait, a fizetési nehézségeket, valamint a mentális és szenvedélybetegségeket is a problémához kapcsolódó tényezőként említették. Ez arra is rávilágít, hogy a lakhatási biztonság megteremtése nem feltétlenül ér véget a lakás átadásával: bizonyos esetekben az otthon megtartásához is tartós támogatásra lehet szükség.
Angliában szintén kiemelt cél az utcán élők elhelyezése. Andy Burnham brit miniszterelnök augusztusban 442 millió fontos programot jelentett be, amelynek célja, hogy karácsonyig minden utcán alvó embernek felajánljanak valamilyen lehetőséget a fedél alá kerülésre.
A források felhasználásáról helyi szinten dönthetnének, önkormányzatok, civil szervezetek és más helyi szereplők együttműködésével. A vállalás elsősorban a sürgős elhelyezésre koncentrál, miközben a tartós lakhatás biztosítása és az otthon elvesztésének megelőzése ennél jóval összetettebb feladat.
A nemzetközi példák így egyaránt arra mutatnak rá, hogy a lakhatási válságra nincs egyetlen univerzális recept. A magyar lakáspolitika előtt álló egyik legnagyobb kérdés ezért az lehet, hogy a különböző eszközökből sikerül-e olyan rendszert kialakítani, amely nemcsak több lakást hoz létre, hanem valóban biztonságosabb és tartósan megfizethető lakhatást is teremt.
