Ahhoz, hogy valakinek egy ingatlanra vételi joga legyen, az ingatlan tulajdonosával mindenképpen meg kell erről állapodnia. Azonban, ha egyszer megállapodott vele, egy olyan hatalmasság birtokába kerül, amely alapján egyoldalú akaratelhatározásával akkor is megveheti az ingatlant, ha a tulajdonos azt nem akarja eladni.
A felek erre irányuló szerződése önmagában még nem feltétlenül jelent teljes garanciát arra, hogy korlátlanul élni tudjon a vételi jog jogosultja e hatalmával. A szerződés ugyanis „csak” egy kötelmi igényt keletkeztet a jogosult javára. Ha azonban úgy alapítjuk meg a vételi jogot az ingatlanra, hogy a jog bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlan tulajdoni lapjára, akkor ez a jogosultság dologi hatályúvá válik, azaz mindenkire kihat, aki az ingatlanon a későbbiekben jogot szerez. Egyszerűbben fogalmazva, ha a vételi jogunk be van jegyezve, akkor azt akár az ingatlan új tulajdonosával szemben is érvényesíteni tudjuk, míg ha nem került bejegyzésre, akkor az ingatlan-nyilvántartás tartalmában bízva, ellenérték fejében jogot szerző, jóhiszemű vevővel szemben nem tehetünk semmit.
Vételi jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. E jog bejegyzését követően bejegyzett jogokat és tényeket csak az adott jog vagy tény jogosultjának hozzájárulása esetén lehet törölni.
A vételi jogot alapító szerződést írásba kell foglalni, továbbá meg kell határozni a vételi jog tárgyát és a vételárat is. Természetesen a vételárat nem kell feltétlenül pontos pénzösszegben meghatározni, hanem bármely módszer elfogadható, amellyel a teljesítés időpontjában a fizetendő vételár meghatározható. Ez lehetőséget ad a feleknek arra, hogy kiküszöböljék a vételi jog létesítése, valamint e jog gyakorlása közötti időben bekövetkező árváltozásokból eredő kockázatot, és ezzel megfosszák az ügyletet attól a spekulációs jellegétől, amit egy előre, fixen meghatározott vételár kikötése kölcsönözhetne neki.
Jelentős változás a korábbi szabályokhoz képest, hogy a törvény nem szab időbeli korlátot a vételi jognak. Korábban 5 évre lehetett ilyen jogot alapítani, ma azonban akár határozatlan időtartamra szóló vételi jog alapításában is megállapodhatnak a felek. Az időben korlátlan vételi jog csakis e jogok kötelezettjének érdekeit sérti, aki viszont a jog létesítésekor, mint szerződő fél olyan helyzetben van, hogy beépítheti a szerződésbe az érdekeinek védelméhez szükséges időbeli korlátokat vagy más garanciákat – ha ezt nem tette meg, így járt.
Szerzőnk dr. Kesseő-Balogh Péter ügyvéd, a Jogadó Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
