A hazai lakáspiacon ahány cég és szakértő, szinte annyiféle prognózist állít fel a 2019-es évre a lakásárakról. Egy friss elemzés szerint az átlagos növekedés újabb 4-6 százalékos lesz, más elemzők 8 százalék körüli növekedést, megint mások inkább stagnálást várnak. Mi az igazság!?
Őszintén szólva valódi ködszurkálás a jövőt megtippelni nem csak a tőzsdén vagy a bitcoin esetében, de még egy olyan konzervatívabb, kiszámíthatóbb piacon is, mint a lakáspiac, a lakásárak alakulása. Különös nehézséget pedig az ad a dolognak, hogy az emberek a lakásárak kapcsán nem arra kíváncsiak, hogy az „átlagos” ár hogyan fog nőni, hanem hogy az eladni, venni, vagy bérelni kívánt otthon ára hogyan növekszik. (Arról ne is szóljunk, hogy sok mérés és becslés a kínálati árakról szól, a tényleges adásvételekben szereplő árakról csak nagy csúszással kapunk központi statisztikát.)
Az átlag pedig továbbra is csal, nem is keveset: egy kihalt faluban – amiből nem kevés van – kifejezetten csökkenhet is az otthonok ára. Azokban a városokban, ahol nincs, vagy kevés az új munkahely, és részben ezért, inkább az elvándorlás jellemző, ott megint csak bátorság további áremelkedésre számítani. Ugyanakkor a nagyvárosokban, és persze különösen a fővárosban, ott is a felkapott területeken (Belváros, belső kerületek, Angyalföld, Kelenföld, Zugló és hasonlók) nyilvánvalóan az átlagos növekedés két-háromszorosát is elérheti az áremelkedés. Különösen pedig a kis méretű, egy-másfél-két szobás, jó adottságú, nem őrült árszinteken kínált otthonok esetén.
Persze ettől még jelentősége van az átlagnak, az átlagos növekedésnek, hiszen a fenti szempontok mindig az átlaghoz képest „adják meg” a konkrét tájegység, város, kerület árainak jelenlegi, illetve várható alakulását. Ha plusz 10-20 százalék az átlag akkor is, ha mínusz 10-20 százalék, akkor is. Emlékeztetőül: 2015 óta, négy éven át, évi 14-18 százalékkal nőtt az átlagár, innen lassulhat most 10 százalék alá a növekedés átlagos üteme.
Leegyszerűsítve most ellentmondás keletkezik, hiszen a korábban is sokat dráguló lakás ára még továbbra is az átlag felett nőhet – így például a belső részekhez közel eső, népszerű lakótelepek panellakás árai, a jobb kerületek nem túl nagy új építésű lakásainak ára, a sok munkalehetőséget adó városok és környékek családi méretű otthonainak az ára – különösen Nyugat–Magyarország sikeres nagy- és középvárosaiban és azok környékén.
De nézzük az átlagot: a GKI Gazdaságkutató Zrt. negyedévente publikált ingatlanpiaci felmérése szerint a használt lakásoknál 5-6 százalékos, az új építésű lakásoknál pedig 4-6 százalékos átlagos áremelkedést várhatunk 2019-ben. Ráadásul a várakozások továbbra is felfokozottak: az ingatlanos cégek és a lakosság várakozásai is 9, illetve 5 százalékponttal nőttek tavaly, az utolsó negyedévben. Az így képzett indexek pedig jelenleg történelmi rekordon állnak.
No, az ilyen túlfűtöttség jeleit mutató piacon szokott érkezni a kijózanodás. A kérdés már csak az, hogy mikor és milyen mértékű, milyen arányú korrekcióra kell számítani. Az viszont biztos, hogy a ma is nehezen eladható házak és lakások lesznek azok, amelyek először megérzik a kereslet esetleges jelentősebb elbizonytalanodását.
