Egészen megdöbbentő helyzet állt elő a lakáspiacon: aki 2016 elején (vagy korábban) hitelből vásárolt egy budapesti lakást, annak mára a piaci árrobbanás révén elért értéknövekedés meghaladja a hitele után teljes futamidő alatt fizetendő, összes kamatot! Mutatjuk, hogyan változtak a piaci viszonyok, és hogy mindennek milyen tanulságai vannak a jövőre vonatkozóan.
Egy átlagos, 65 nm-es budapesti lakás példáján vizsgáltuk meg, hogy 70%-os hitelből történő vásárlás esetén hogyan aránylik egymáshoz az ingatlanár emelkedése és a hitel után fizetendő kamat. A kérdés alapvetően azért izgalmas, mert az áremelkedéssel szinte lehetetlen (volt) lépést tartani saját megtakarításokkal.
Jól példázza ezt azon család esete, akik folyamatosan meg szerették volna vásárolni hitel nélkül az albérletüket, de mire a megtakarításuk elérte a tulajdonos által megnevezett összeget, addigra már teljesen más volt az eladási ár…. és végül az első 12 millió Ft-os eladási árajánlattal szemben 25 millió Ft-ért vettek (egy másik) lakást hitel felvételével.
Pénzügyileg teljesen egyértelmű, hogy az áremelkedés esetén a lakáshitel felvétele egyet jelent azzal, hogy kisebb-nagyobb mértékben az emelkedő ár kompenzálja a lakáshitel után megfizetendő kamatot.
Lakásvásárlás 2016 elején – 70%-ban hitelből
Jelen írásunkban minden számítás során végig fix kamatozású lakáshitellel kalkuláltunk. Ellenkező esetben ugyanis a felvett hitel teljes, tényleges kamatfizetése – az esetleges kamatemelkedések miatt – nem meghatározható pontosan.
2016. januárjában egy átlagos budapesti lakást 390 ezer Ft/nm-ért lehetett megvásárolni.
Ez 25,4 millió Ft-os vételárat jelent. A szabályozás alapján maximum 80%-ig terjedhet a hitel mértéke, mi ennél egy kicsi alacsonyabb, 70%-os hitelaránnyal kalkuláltunk. Így az ingatlant 7,6 millió Ft önerővel és 17,8 millió Ft lakáshitellel volt megvásárolható.
Összefoglalva tehát:
– a 20 éves futamidejű, végig fix kamatozású lakáshitel teljes kamatterhe 14,5 millió Ft volt, illetve lesz;
– a 2016 január és 2018 december között bekövetkezett áremelkedés 14,9 millió Ft-tal növelte a lakás értékét
– az áremelkedés tehát kis mértékben meghaladja a kamatfizetési kötelezettséget!
