Hosszú éveken keresztül gyerekjáték volt a lakáskiadás, az albérlet üzlet, ám a vírusfertőzés és a szigorodó szabályozások most jó időre visszavetik mind a rövid, úgy a hosszútávú bérbeadást is. A diákok sem állnak sorban lakást kivenni, valószínűleg csak augusztus 20-a után indul egy kisebb roham. Bérbeadási szakértőkkel beszélgettünk arról, mi várható most, érdemes-e még lakáskiadásban gondolkodni, illetve van-e olyan megoldás, amellyel a mostani piaci körülmények között is könnyedén megtalálható a megfelelő bérlő.
Az elmúlt 10 évben gyökeresen megváltozott a lakásbérleti piac. Miért? Mert egyre több a rutinos befektetési vásárló, melynek köszönhetően fiatalodik a tulajdonosi réteg. Ennek köszönhetően a lakásállomány nagyon erőteljes ütemben modernizálódott a nagyvárosokban és környékükön. A szebbnél-szebb berendezéssel és megoldásokkal ellátott, sokszor lakberendezői igényességgel bebútorozott újszerű lakások megjelenésével pedig nem csak a bérleti díjak íveltek felfelé, hanem a bérlői igények is jócskán megnőttek. A bérleti díjak növekedése azonban már a vírus megjelenése előtt megállt, a turizmus visszaesésével pedig kifejezetten csökkenésbe váltott, főként a főváros minőségi kínálatát tekintve.
Jelenleg tehát minden lakáskiadáson gondolkozó kíváncsiságát izgatja a „hogyan tovább” kérdése, illetve, hogy az aktuálisan zajló folyamatokhoz hogyan tudnak alkalmazkodni a piaci szereplők.
Mivel mi is kíváncsiak vagyunk a szakértők véleményére, ezért ezúttal a kifejezetten hosszútávú bérlőközvetítésre és lakáskezelésre szakosodott Nyolcas.com Kft. ügyvezetőivel, Máriás Áronnal és Balázs Péterrel beszélgettünk arról, hogy mi történt az elmúlt hónapok során, mire kell figyelni, ha nem szeretnénk bérlő nélkül maradni és mi várható az idei év hátralévő időszakában.
– Mekkora a kereslet a jelenleg kiadó lakásokra?
– Összességében nézve közepes. Az igaz, hogy a nyár végére most is fokozatosan növekszik a kereslet, de sajnos a kiadó lakások fele még mindig be van ragadva. Ami érdekes fordulat, hogy egy éve még a legolcsóbb lakások voltak a legkeresettebbek, most pedig mintha ez a bérlői réteg kicsit eltűnt volna. Jelenleg a középkategóriás lakásokat lehet kiadni nagyobb magabiztossággal, hiszen a valamivel tehetősebb középréteg anyagilag kevésbé van érintve az idei felfordulás következtében.
– Mi okozta a kereslet-kínálat drasztikus megváltozását?
– Az elmúlt 5 év során nagyon sokan vásároltak kiadási céllal, tehát jelentősen növekedett a bérbeadó ingatlanok száma, viszont ezzel a növekedéssel nem tartotta a lépést a keresleti oldal.
– Mekkora lehetett a csökkenés?
– A saját méréseink alapján idén hozzávetőleg 20%-al kevesebb bérlő keres kiadó lakást, mint a tavalyi év hasonló időszakában.
– Ebben a koronavírus megjelenése mekkora szerepet játszott?
– Sajnos nagyot. Egyrészt a hosszútávra bérlő, főleg a turizmusban és vendéglátásban dolgozó személyek közül sokan eltűntek a bérleti piacról, ami alapvetően árcsökkentő hatást generált. Másrészt a koronavírus (és az önkormányzati szigorítások) miatt a rövidtávra kiadott lakások jelentős része is átszivárgott a hosszútávú bérbeadási piacra, ezzel tovább nehezítve a bérlő megtalálását. Tehát jelenleg, főleg Budapest belvárosában, többszörösen sújtott a helyzet. Arról nem is szólva, hogy aki kiszállna az üzletből, az most nem tudja jó áron eladni a lakását.
– A diákok megjelenése miatt most augusztus-szeptember táján könnyebb lesz bérlőt találni, igaz?
– Az egy dolog, hogy elviekben sok helyen személyes oktatás lesz szeptember elejétől, de jól tudjuk, hogy bármelyik pillanatban megtörténhet az online oktatásra való visszaállás. Ez pedig igencsak elbizonytalanítja a diákokat, hogy merjenek-e határozott időtartamú bérleti szerződést aláírni. Vagy, ha átmenetileg is, de inkább alternatív módszerekkel oldják meg a lakhatást. Folyamatosan figyeljük, hogy a kollégiumok belső szabályzatainak szigorítása miatt van-e átszivárgás, de egyelőre úgy tűnik, hogy nem ez fogja korrigálni a lakásbérleti piacot.
– A ponthatárok kihirdetése mennyire érződött? Volt jelentős hatása?
– Nem csak idén, hanem az elmúlt 3 évben is az volt a tapasztalatunk, hogy a ponthatárok kihirdetése már nem robbantja be a keresletet. Mivel a diákok zöme is jól tájékozott, így tisztában vannak azzal, hogy nincs sorban állás a kiadó lakásokért. Másrészt, ha valaki ránéz az ingatlanhirdetési portálokra, akkor pontosan láthatja, hogy folyamatosan van kínálat. Ebből az következik, hogy a diákok már nem utaznak fel júliusban vidékről, hogy lakást foglaljanak maguknak. Ehelyett kényelmesen kivárnak az augusztus 20. utáni időszakig és csak a nyár végén kezdenek intenzívebb hajrába. Tehát a „szezon” hetekkel eltolódott, ugyanakkor reméljük, hogy ha rövid is lesz az idei hajrá, de annál intenzívebb.
– Külföldi bérlőkre lehet most számítani?
– A Magyarországon tartózkodó külföldiek már laknak valahol, új beáramló külföldi bérlőjelölt pedig nem sok akad. Ez főleg a belvárosban okoz problémát, ahol a magasabb kategóriájú lakásokra nincs magyar kereslet és mindenki a külföldi jól fizető bérlőkben reménykedik. Ráadásul eddig is a belvárosban volt a legnagyobb kínálat, amire most ugye – az Airbnb visszaesésével – rá lett téve egy jó nagy lapáttal. Ez pedig azt okozta, hogy igen jelentős a túlkínálat, szemben a külvárosi és vidéki ingatlanokkal.
– Ha már itt tartunk, mi a helyzet a külvárosi és vidéki lakásokkal?
– Tapasztalataink szerint jelenleg könnyebb bérlőt találni rájuk, mint a belvárosi társaikra. Egyszerű a magyarázat: kevesebb a konkurencia. Sok befektetési vásárló irtózik a külvárosi panelektől, miközben mi már régóta azt hangoztatjuk, hogy érdemes afelé tendálni. Persze az hozzátartozik a dologhoz, hogy a külvárosban és vidéken is azzal lehet kitűnni, ha az átlagosnál jobban néz ki a lakásunk, hiszen a lelakott lakásokra sehol sincs normális jelentkező.
(Képünkön a csapat által menedzselt egyik menő belvárosi mini stúdiólakás.)
– Milyen elvárásai vannak amúgy egy modern kori bérlőnek?
– Először is eláruljuk a nagy titkot, hogy a mai bérlők pusztán a „4 falért” már nem hajlandók a fizetésük jelentős részét odaadni. Akármennyire is ezt várná el egy lakástulajdonos. Ennek megfelelően a modern bútorok és háztartási gépek megléte alapvető fontosságú, de nagy segítséget jelent, ha elegáns vagy jópofa kiegészítőkkel tesszük még hangulatosabbá a kiadó lakást. Erre mind-mind szükség van, ha az éleződő versenyben nem akarunk bérlő nélkül maradni.
– Mi fontos még egy bérlőnek?
– Egy lakás kibérlése előtt a bérlők sok mindent mérlegelnek. Például, hogy tisztázott-e a lakás tulajdonosi háttere, a bérleti díjat fizetheti-e átutalással, vagy, hogy az esetleges műszaki hibák felmerülése esetén a bérbeadó alkalmas-e a hiba gyors elhárításának lebonyolítására. Ez mondjuk nálunk mind-mind adott, hiszen az elmúlt évek során begyűjtött információkból kifolyólag pontosan tudjuk, milyen elvárásokat támasztanak a mai bérlők.
– Önök hogyan tudják a tulajdonosokat segíteni a megfelelő bérlő megtalálásában?
– Mivel minket is érintenek a negatív piaci folyamatok, így idén extra energiákat mozgósítottunk, hogy megfelelő mennyiségű bérlőt találjunk az általunk kezelt lakásokba. Folyamatosan fut a rádiókampányunk, a Fővárosban pedig közel 200.000 darab szórólapot szórtunk szét. Potenciális bérlőket keresve jelen vagyunk a közösségi médiában, ráadásul az augusztus végi hajrára az egyik online videó megosztó csatornában rejlő lehetőségeket is ki fogjuk próbálni. Ezekre a felületekre érthető módon nagy szükség van, hiszen egyrészt a fiatal bérlőket ma már szinte kizárólag modern platformokon keresztül lehet elérni, másrészt a szokványos ingatlanhirdetési portálokon túl sok bérbeadó osztozik az egyre fogyatkozó bérlőjelölteken. Biztos, ami biztos alapon persze mi is hirdetünk 6-7 magyar és külföldi weboldalon, így semmit sem bízunk a véletlenre.
– És milyen elvárásokat támasztanak a bérlők irányába?
– Első és legfontosabb kritérium, hogy az amortizáció minimalizálása érdekében minél kevesebb személy lakja a lakást és hogy a bérlő ne akarja hozni a háziállatát. Nagy hangsúlyt fektetünk a személyes szimpátiára, de ha szükségesnek látjuk, akkor a fokozott leinformálás érdekében keresetigazolást és munkaszerződést kell bemutatnia a bérlőjelöltnek. Aki tőlünk kíván bérelni, annak vállalnia kell a 14 oldalas, mindenre kiterjedő szigorú bérleti szerződésünket és azt is, hogy közjegyző előtt kell egyoldalú kötelezettségvállalási nyilatkozatot tennie a kiköltözésre vonatkozóan.
– Miért éri meg Önöket megbízni egy lakás kiadásával és kezelésével?
– Az évek során sok-sok gyakorlással tökélyre fejlesztettük a bérlőkiválasztási módszerünket, így tele vagyunk olyan házi praktikával, amivel azonnal kiszűrjük a nemkívánatos jelentkezőket. Ennek, és a bő 350 általunk kezelt lakásnak köszönhetően pedig magabiztosan vállaljuk azt, hogy a bérlés teljes időtartama alatt mi kezeljük mind a lakást és a bérlőjét. A szolgáltatás teljes körű, tehát a beköltöztetéstől egészen a kiköltöztetésig terjed, plusz minden tennivaló, ami közte merülne fel, azt mind-mind az irodánk 10 fős csapata intézi. Így a tulajdonos nyugodtan hátradőlhet, mert szinte semmilyen feladata nem marad azon kívül, hogy néha válaszol egy-egy e-mailünkre.
– Kinek ajánlják a szolgáltatásukat?
– Elsősorban a vidéken és külföldön élő magyar tulajdonosoknak jön kapóra a velünk való együttműködés, hiszen nekik a lakás bérbe adásával járó feladatok fizikai nehézséget jelentenek. Persze Budapestről is nagyon sok tulajdonosunk van, aki a sok kötelezettsége mellett nem ér rá a bérlővel foglalkozni, vagy csak tart a nemfizetéstől. De akad olyan tulajdonosunk is, aki ugyanabban a társasházban lakik, ahol a kiadó lakását kezeljük, csak nem szeretné, ha a bérlő a fejére nőne. Sokaknak lehet értékteremtő a velünk való együttműködés, csak nem tudnak róla, hogy a lakáskezelés már Magyarországon is létező és elérhető szolgáltatás.
– Mire számítanak a következő időszakban?
– Erre az évre stagnálást prognosztizálunk, hiszen a jelenlegi helyzet szerint semmilyen olyan pozitív változásra nincs kilátás, ami a kereslet fellendülését hozná. Az őszi/téli időszak amúgy is csendesebb szokott lenni, de erre most rátehet egy lapáttal a koronavírus második hulláma. Ha valaki esetleg bérlőt veszítene ebben az időszakban, nem lesz könnyű dolga újat találni helyette. Így érdemes megelőzni a bajt és még most váltani, ha bizonytalankodik a meglévő bérlő.
– Mitől javulna hosszútávon a helyzet, hogy könnyebb legyen bérlőt találni?
– Vírushelyzet vége, növekedő gazdaság, több munkahely, magyar fiatal munkaerő itthon marasztalása, több külföldi diák és munkavállaló beáramlása. Röviden és tömören ezek segítenének visszaállítani a piaci egyensúlyt.
– Mit javasolnak annak, aki nem talál augusztusban, vagy szeptemberben bérlőt?
– Egyrészt semmiképpen ne adja fel, hiszen még az első hullám alatt is sikeresen bérbe lehetett adni a lakások felét. Ugyanakkor tartsanak önvizsgálatot, hogy mit ronthattak el. Ha nincs konkrét befutó 2-3 héten belül, úgy vagy csökkentetni kell az elképzelt bérleti díjat, vagy értékteremtő beruházást kell végezni az ingatlanban. Ha pedig valaki végképp elbizonytalanodott, hogy hogyan fog bérlőt találni, akkor érdemes igénybe venni a kötelezettségmentes tanácsadási szolgáltatásunkat, melynek keretében nemcsak feltárjuk a lehetséges problémákat, hanem konkrét megoldást is javaslunk. De persze a tanácsadáson túl szívesen vállaljuk a bérlőkeresést is és a bérbeadás teljes körű ügyintézését.
Az interjú a nyolcas.com támogatásával készült.
