Kevés ingatlantulajdonos van tisztában azzal, hogy tulajdonjoga ellenére bizony nem élvez korlátlan hatalmat az ingatlana felett. Bizony nem tehet meg mindent az ingatlan használójával szemben, és bizonyos szempontból nem is használhatja az ingatlant kénye-kedve szerint.
A birtokvédelem intézménye az ingatlantulajdonosok jogosítványainak egyik legérdekesebb és legkevésbé ismert korlátja. Lássuk tehát, hogy mi is a birtokvédelem és kit illet meg egyáltalán. A birtokvédelem a birtokost két esetben illeti meg; ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják. A jog világában ezen magatartásokat tilos önhatalomnak hívják, konyhanyelven a birtokháborításról van szó. A birtokost a birtokvédelem mindenkivel szemben megilleti, annak kivételével, akitől a birtokos a birtokot jogalap nélkül, azaz tilos önhatalommal szerezte meg.
A birtokvédelem alapja közvetlenül maga a birtoklás ténye. A birtoklás tényén alapuló birtokvédelem egyik elvi alapja éppen az önkényesség, az önbíráskodás kizárása. A birtokvédelem szabályai azon a kiindulóponton nyugszanak, hogy gyakorlatilag birtokától önhatalommal a jogalap nélkül birtokló sem fosztható meg.Ezért van az, hogy a tulajdonos például nem rakhatja csak úgy ki a bérlőt a lakásból önhatalmúlag (bár a bérlő jogcímes birtokosnak minősül), ha a bérlő nem fizetne bérleti díjat, nem cserélheti le a zárat stb. mivel a birtokvédelem ezen esetekben elsősorban a birtokost (bérlőt) illeti meg.
Manapság a birtokvédelem nem csupán a dolog feletti hatalomgyakorlás zavartalanságát hivatott védeni, hanem az emberi környezetet oltalmazó funkciót is ellát, ahol előtérbe helyeződik az emberi környezet megóvása, elsősorban a zaj- és a levegőszennyezéstől s egyéb káros hatásoktól. A birtokvédelmi jogviták egyik legnagyobb csoportját a szomszédjogi jogviták képezik. Külön szakirodalom foglalkozik a szomszédjogi perek alapját képező tényállások és a birtokvédelem kapcsolatáról.
Ennek ismertetése helyett azonban annyit említenénk meg, hogy a birtokháborítást bármely zavaró tevékenység megvalósíthatja. Ezek lehetnek hang- és zajhatások, a káros anyagok kibocsátása, az épületfelújítási munkák zavaró hatása, sőt az is, ha a dolgot vagy az azt birtokló személyeket közvetlen behatás nem éri, így például, ha az ingatlanon folyó tevékenységet kamera figyeli, akkor is, ha az ott előforduló személyek nem felismerhetők. A szomszédban működtetett vegyszerüzem vagy a rádió bömböltetése egész éjszaka, esetleg altató helyett a légkalapács használata mind-mind alapot adhatnak a birtokvédelemre a nyugalmunkat megzavarókkal szemben.
A birtokháborítással szemben a birtokvédelem körében három eszközünk van: a jogos önhatalom, a jegyző előtti igényérvényesítés és a birtokper, melyeket a következő blogbejegyzésünkben ismertetünk!
Szerzőnk dr. Kesseő-Balogh Péter ügyvéd, a Jogado Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
