A közös tulajdonban álló ingatlanok használatával kapcsolatos viták előbb-utóbb szinte kivétel nélkül fejtörést okoznak a tulajdonostársak számára. Kinek kell az állagmegóvásról gondoskodnia? Hogyan oszlanak meg a dologgal kapcsolatos költségek, kiadások? Amennyiben túl sok bosszúságot okoz a konstrukció, hogyan lehet kitörni a körből? Az alábbiakban ezekre a kérdésekre adunk választ.
Amennyiben az ingatlanon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint egyidejűleg több személyt illet meg, mindegyikük jogosult a használatra és birtoklásra, ugyanakkor egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja ezen jogait a többiek jogainak és jogi érdekeinek sérelmére. Ugyancsak valamennyi tulajdonostársat terhelik a dologgal kapcsolatos kiadások, kötelezettségek, méghozzá tulajdoni hányadaik arányában, és ilyen arányok szerint viselik a dologban beállt károkat is.
Az állagmegóváshoz feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások rá eső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell.
A tulajdonostársak a közös tulajdont érintő kérdésekben szótöbbséggel döntenek. A tulajdonostársak szavazati jogát tulajdoni hányaduk határozza meg. Természetesen az egész ingatlan megterheléséhez, elidegenítéséhez valamennyi tulajdonostárs egyetértése szükséges.
A saját tulajdoni hányad felett ugyanakkor a tulajdonostárs jogosult rendelkezni. Ez a rendelkezési jog magában foglalja többek között a birtoklás és a használat jogának átengedését más személy részére – közös tulajdon esetén ez tehát nem terjedhet ki egy tulajdonostárs döntése alapján a teljes ingatlanra, kizárólag az adott tulajdonostárs tulajdoni hányadára. A tulajdonostársak az ingatlan használatát egymás közt megállapodással részletesen rendezhetik.
Tekintettel arra, hogy a fentiek könnyen viták forrásait képezhetik, számtalanszor merül fel az igény a közös tulajdon megszüntetésére. Az ezzel kapcsolatos kérelmet bármelyik tulajdonostárs benyújthatja a bírósághoz.
A közös tulajdon tárgyait elsődlegesen természetben kell megosztani, melynek keretében elképzelhető, hogy megfelelő ellenérték fejében a bíróság azt egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja. Ingatlan esetén, amennyiben abban az egyik tulajdonostárs ténylegesen lakik, a bíróság kötelezheti az ingatlan elhagyására, vagy használati jogot is alapíthat részére, tulajdoni hányadával arányosan.
Amennyiben ilyen módon nem lehetséges a megszüntetés, vagy a természetbeni megosztás értékcsökkenéssel járna, esetleg a rendeltetésszerű használatot gátolná, akkor a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell, és a bíróság a befolyt vételárat osztja majd fel a tulajdonostársak között.
Szerzőnk dr. Heinrich Renáta, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. jogi szakértője
