Amikor nagy a kereslet az ingatlanok iránt, akkor bizony előállhat olyan szituáció, hogy a vevő kiszemelte álmai ingatlanát, azonban valamilyen okból mégsem tud még adásvételi szerződést kötni, de ennek ellenére valahogy biztosítani akarja magának a későbbi vásárlás lehetőségét. Ilyen eset hátterében állhat valamilyen pénzügyi jellegű ok is, de sokkal gyakoribb az adózási szempont.
Ezekben a helyzetekben jól jöhet az előszerződés intézménye. Valószínűleg mindenki számára ismert, hogy egy előszerződésben a felek abban állapodnak meg, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, s egyúttal megállapítják e későbbi szerződés lényeges feltételeit. Ez azonban kockázatokkal jár, különösen az ingatlanok esetén, hiszen az előszerződés alapján nincs lehetőség az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására. Tehát a tulajdoni lapon sem lesz arra utaló széljegy, hogy az ingatlan eladására az eladó már előszerződésben kötelezettséget vállalt.
Magától értetődő kérdés, hogy mi garantálhatja a vevőnek, hogy az eladó időközben nem gondolja meg magát, és nem adja el harmadik személynek a kiszemelt ingatlant. És milyen biztosítékot kaphat az eladó a vevőtől szándéka komolyságának jeléül? A válasz az utóbbi kérdésre az egyszerűbb.
Az előszerződés megkötésekor ugyanis lehetőség van arra, hogy a későbbiekben megkötendő adásvételi szerződést a vevő foglalóval biztosítsa. A foglaló intézményének lényege, hogy a szerződés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszafizetni. Tehát amennyiben az előszerződést követően az eladó mégsem a vele szerződött félnek, hanem harmadik személynek adja el az ingatlanát, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni a vevő részére. A foglaló mint egyetlen biztosíték azonban csak hosszadalmas peres eljárás útján érvényesíthető, ha a megfizetésére kötelezett fél önként nem teljesít. Tehát a foglaló elsődlegesen az eladónak jelent hatékony biztosítékot ilyen esetekben. A vevő sokkal hátrányosabb helyzetben lesz akkor, ha az eladó nem köt vele adásvételi szerződést az előszerződés alapján.
Akkor tehát változatlanul fennáll a vevő részéről a biztosíték kérdése, hiszen az előszerződés egy komoly szándékot jelent, a biztosíték ennek további megerősítése, de ettől még az eladó eladhatja az ingatlant másnak, hiszen az ingatlan-nyilvántartás alapján senki nem tud az előszerződésről.
Megoldás lehet ilyen esetben egy vételi jogot alapító szerződés megkötése az adott ingatlan vonatkozásában. Ennek lényege, hogy az eladó a tulajdonában álló ingatlanra vételi jogot enged a vevőnek, aki a szerződésben meghatározott vételáron és megállapított határidőn belül egyoldalú nyilatkozatával az ingatlant megveheti.
A vételi jog előnye jelen esetben, hogy az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, így ez a tény mindenkivel szemben hatályos. Ebből következően, ha az eladó ennek ellenére harmadik személynek eladja az ingatlant, a vételi jog jogosultja az új tulajdonossal szemben is érvényesítheti vételi jogát. A vételi jog csak közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba.
Szerzőink dr. Molnár Gergő Zsolt ügyvéd, a Jogado Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
