Durván nő a bürokrácia: véleményeztetni kell a nagyobb lakóházakat

Számos kérdésre még a jogalkotó sem tud választ adni, de várhatóan hosszú hónapokkal is meghosszabbodhat egy nagyobb társasház kivitelezési engedélyeztetése egy új szabályrendszer miatt. Eszerint az Országos Építészeti Tervtanácsnak véleményeznie kell az 5000 négyzetméter feletti lakóépületek, illetve az egy telken 1500 négyzetméternél nagyobb, 6 vagy több lakásos, új épületek építészeti-műszaki dokumentációját. Az új szabályrendszer védi ugyan a városképet, de növeli a bürokráciát.  Sajnos több fontos kérdést vet fel az új szabály, amely a lehető legrosszabbkor jött, hiszen a gazdasági helyzet miatt most amúgy is elbizonytalanodtak a piaci szereplők, és bár a már folyamatban lévő magánberuházások egyelőre nem érintettek, a friss, nagyobb építések előtt ez egy újabb bürokratikus akadály. 

Az ingatlanfejlesztőknek az elmúlt években időről időre újabb kihívásokkal, váratlan fordulatokkal kellett szembenézniük. Nem volt elég, hogy sohasem tudhatták, meghosszabbítják-e az 5%-os lakásáfát – ez végül megtörtént: a 2024.12.31-ig beadott engedélyeknél ez megmarad, ha azokat 2026 végéig átadják.)) Mindeközben pedig  még durvábban erősödött a munkaerőhiány és 2021-től elindult a mára már brutálissá fokozódó építőanyag drágulás is. Az utóbbi hónapokban pedig a vevők is a fékre léptek a kamatok emelkedése és a gazdasági bizonytalanságok miatt. 

 A így szinte állandóan bizonytalan, elképesztően kiszámíthatatlan helyzetbe pedig most egy újabb rendelet hozott még nagyobb zavart, bizonytalanságot, mégpedig az engedélyeztetés terén. Holott a piacnak most sokkal inkább új projektekre, nem pedig újabb bürokratikus, a beruházók építési kedvét megint csak csökkentő akadályokra lenne szüksége…

Nem egyeztetett, gyors változtatás

A nagyobb lakóépületek és irodák építésének engedélyeztetése ugyanis augusztus 17-étől  – ráadásul egy újabb villámgyors, meglepő, nem egyeztetett szabályváltozás révén változik – olvashatjuk a Magyar Közlönyben. Mégpedig az augusztus16-án megjelent 315/2022. (VIII. 16.) kormányrendeletben. Az új rendelet lényege: még az engedélyezési eljárás elején  az állami főépítész által vezetett Országos Építészeti Tervtanács véleményezi a nagyobb hasznos alapterületű épületek építészeti-műszaki dokumentációját. (Döbbenetes, de még a Magyar Építész Kamara is a Magyar Közlönyből értesült az építésügyet érintő módosításról!)

Mit is szükséges véleményeztetni?

Azaz egészen pontosan: az ötezer négyzetméter hasznos alapterületet meghaladó épületek, illetve az egy építési telken 1500 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó és legalább hat lakásból álló többlakásos, új építésű lakóépület építészeti-műszaki dokumentációját az Építési és Beruházási Minisztérium felügyelete alá tartozó Országos Építészeti Tervtanács véleményezi. Az építésügyi hatóság pedig minden elvi építési, építési vagy fennmaradási engedélykérelmet elutasít, amit a tervtanács nem ajánl megvalósításra! (A szabályozás égető kérdéseit, “apróbetűs” részleteit lásd az íráunk végén.)

Gyakorlati problémák

Mit jelent ez a gyakorlatban? Egy nagyobb beruházás megterveztetése, műszaki dokumentációjának összeállítása rengeteg időbe és súlyos milliókba kerül. (lásd külön, a Budapesti Építész Kamara ezzel kapcsolatos állásfoglalás kérését is.)

Mostantól az ingatlanfejlesztőknek azonban már azzal is szembe kell nézniük, hogy az új rendelet miatt az engedélyeztetési eljárás egyelőre nem tudni mennyivel, de várhatóan hónapokkal meghosszabbodik, hiszen a tervtanács döntése 

Ez egy plusz  kockázatot jelent a fejlesztők számára, így várhatóan csak a legnagyobb, tőkeerős fejlesztők mernek majd bármibe is belevágni, így várhatóan csökkeni fog a kiadott építési engedélyek száma, ami a lakóingatlan piacon és az irodapiacon is nagyban befolyásolja majd a kínálat alakulását.

A rendelet sokak számára ismerősnek tűnhet, ugyanis ehhez hasonló volt a 2012-ben bevezetett és egyébként a mai napig hatályban lévő plázastoptörvény, amely a bruttó négyszáz négyzetméternél nagyobb kereskedelmi építmények (üzletek, bevásárlóközpontok) létesítésére, átalakítására és bővítésére vonatkozott. 

Amire nem tudjuk eddig a pontos válaszokat:

  • Mikor, miként kell beadni az Országos Építészeti Tervtanácsra (OÉT) az építési (engedélyt) kérelmet?
  • Mit kell beadni tulajdonképpen? A már érvényes építési engedélyt amit a helyi ép. hatóság jóváhagyott vagy engedélyezett?
  • Mennyi ideje van az OÉT-nek a véleményezésre? 30 nap? 60 nap? A véleményezésre nyitva álló határidőt hányszor, milyen indok(ok)kal hosszabbíthatják meg? Van-e, és ha igen, akkor milyen lehetőség hiánypótlásra, változtatásra a folyamatban lévő véleményezés alatt?
  • Továbbá: feltehetően a koncepció-tervek birtokában az Országos Építészeti Tervtanácsnál (OÉT) lesz érdemes elkezdeni az új eljárást, hiszen az OÉT engedélyének, illetve jóváhagyásának hiányában felesleges egy ingatlan-komplexum méregdrága részletes terveit, dokumentációját megrendelni, előre elkészíttetni.

A szakmai szervezet legfrissebb állásfoglalása

Ahogy fent is érzékeltettük: a jogszabály-értelmezési nehézségek eléggé jelentősek.. Emiatt úgy döntöttünk, hogy az Építési és Beruházási Minisztérium ÉBM fővárosi építész kamarai oldalon is közzétett közleményét változtatás nélkül közöljük.

A Magyar Építész Kamara az építésügyet érintő módosításról a Magyar Közlönyből értesült, így az augusztus 17-én már hatályba is léptetett változásokkal kapcsolatban az újonnan megalakult Építési és Beruházási Minisztériumhoz fordult. Az ÉBM megkeresésünkre az alábbi közleményt juttatta el Kamaránkhoz:

“A településrendezési és az építészeti-műszaki tervtanácsokról szóló 252/2006. (XII. 7.) Korm. rendelet 2022. augusztus 17-én hatályba lépett módosítása két beruházási kör tekintetében telepített feladatot az Országos Építészeti Tervtanácsra (OÉT). A téves jogszabály-értelmezésen alapuló, valótlan állításokat tartalmazó sajtóhírek miatt szükséges az új szabályok rövid ismertetése.

Egyrészt az OÉT véleményezi az állami magasépítési beruházások megvalósításáról szóló törvény szerinti állami magasépítési beruházás esetében az építészeti-műszaki dokumentációt. Ez a módosítás a folyamatban lévő ügyeket is érinti, tehát az állami beruházások esetében a már megindult építési engedélyezési eljárásokban is szükséges az OÉT véleményének beszerzése.

Másrészt az OÉT véleményezi az 5000 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó épület és az egy építési telken 1500 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó és legalább hat lakásból álló többlakásos, új építésű lakóépület építészeti-műszaki dokumentációját. Ezekben az esetekben azonban nem tartalmaz átmeneti rendelkezést a jogszabály, ezért a már folyamatban lévő eljárásokban e rendelkezéseket nem kell alkalmazni, nincs szükség az OÉT véleményének beszerzésére. Az OÉT véleményét kizárólag a 2022. augusztus 17-én és azt követően induló eljárások esetén szükséges kérni.

Az állami beruházások esetén tehát folyamatban lévő ügyben sem adható ki építési engedély. Az építésügyi hatóság előtt folyamatban lévő magánberuházásokat ez nem érinti.

Az új szabályozás hatálya alá nem eső építmények esetén az önkormányzatok településképi véleményezési jogköre nem változik. Az OÉT új feladataival összefüggő véleményezési eljárásokban az illetékes önkormányzati főépítészek részt vesznek.”

Az augusztus 17-től hatályba lépett módosításokkal kapcsolatban több kérdés is érkezett hozzánk – elsősorban az OÉT eljárásrendjére és működésére vonatkozóan – így ezeket összegyűjtve ismét a jogalkotóhoz fordulunk.

A rendelet végrehajtásával, technikai lebonyolításával kapcsolatos szabályok megalkotása során a MÉK elengedhetetlennek tartja a részletek pontos kidolgozását, a működési rend megállapítását, az ügymenet hatékony működtetését.

Amint részletes tájékoztatást kapunk, azt honlapunkon közzétesszük.

Magyar Építész Kamara

Az érintett jogszabályi változások kivonata

(készítette: az Otthontérkép Magazin jogi szakértője)

 

A legfontosabb építési szabály-változások 2022. szeptembertől.

 

1.

A településrendezési és az építészeti-műszaki tervtanácsokról szóló 252/2006. (XII. 7.) Korm. rendelet módosításai

(kivonat)

Az Országos Építészeti Tervtanács (OÉT) véleményezi ezen túl az állami magasépítési beruházások megvalósításáról szóló törvény szerinti beruházás esetében az építészeti-műszaki dokumentációt.

– Az Országos Építészeti Tervtanács véleményezi továbbá:

  1. a) az 5000 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó épület és
  2. b) az egy építési telken 1500 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó és legalább hat lakásból álló többlakásos, új építésű lakóépület építészeti-műszaki dokumentációját.

2.

Az állami vagyonnal való gazdálkodásról szóló 254/2007. (X. 4.) Korm. rendelet módosításai

(kivonat)

Az 1. pontban jelzett OÉT véleményezés alól kivételt jelent:

– a minősített adat védelméről szóló 2009. évi CLV. törvény 3. § 1. pontja szerinti minősített adatok köre

– a honvédelmi, katonai, valamint a terrorizmust elhárító szerv által kezelt, használt nemzetbiztonsági célú, illetve rendeltetésű ingatlanokra

– a honvédelmi szervezetek személyi állományának és szervezetének elhelyezésére rendelt ingatlanokra (itt kizárólag az ingatlan helyrajzi számát kell közölni)

3.

Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet módosítása

(kivonat)

Az építésügyi hatóság az építési engedély iránti kérelmet elutasítja akkor is, ha a tervezett építési tevékenység:

– ha állami magasépítési beruházás megvalósítására irányul, és azt a központi építészeti-műszaki tervtanács szakmai véleményében engedélyezésre nem ajánlotta,

– 5000 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó épület megvalósítására irányul, és azt a központi építészeti-műszaki tervtanács szakmai véleményében engedélyezésre nem ajánlotta, vagy

– egy építési telken 1500 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó és legalább hat lakásból álló többlakásos, új építésű lakóépület megvalósítására irányul, és azt a központi építészeti-műszaki tervtanács szakmai véleményében engedélyezésre nem ajánlotta.

Továbbá: az építésügyi hatóság az elvi építési keretengedélyt nem adja meg, ha a tervezett építési tevékenység:

– állami magasépítési beruházás megvalósítására irányul, és azt a központi építészeti-műszaki tervtanács szakmai véleményében engedélyezésre nem ajánlotta,

– 5000 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó épület megvalósítására irányul, és azt a központi építészeti-műszaki tervtanács szakmai véleményében engedélyezésre nem ajánlotta, vagy

– egy építési telken 1500 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó és legalább hat lakásból álló többlakásos, új építésű lakóépület megvalósítására irányul, és azt a központi építészeti-műszaki tervtanács szakmai véleményében engedélyezésre nem ajánlotta.

Továbbá: az építésügyi hatóság a fennmaradási engedély iránti kérelmet elutasítja, ha

  1. a) az engedélyezést a kiemelt településképi vélemény nem javasolta, vagy
  2. b) állami magasépítési beruházás valósult meg, és azt a központi építészeti-műszaki tervtanács szakmai véleményében engedélyezésre nem ajánlotta.

Továbbá: a kulturális örökség védelmével kapcsolatos szabályokról szóló 68/2018. (IV. 9.) Korm. rendelet szerint …

… Az örökségvédelmi hatóság az engedély iránti kérelmet elutasítja, ha a tervezett tevékenység az állami magasépítési beruházás megvalósítására irányul, és azt az Országos Építészeti Tervtanács szakmai véleményében engedélyezésre nem ajánlotta. (Illetve: az elvi örökségvédelmi keretengedélyezési szakaszának megindításához igazolni kell, hogy az Országos Építészeti Tervtanács szakmai véleményében engedélyezésre ajánlotta.)

4.

A településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet módosítása (kivonat)

– A Kormány az állami magasépítési (és más) beruházások vázlatterveinek, építészeti-műszaki, illetve kivitelezési dokumentációnak országkép- és településkép-védelmi szempontú előzetes véleményezésére (előzetes településképi vélemény kialakítása) a minisztert jelöli ki.

A miniszter az előzetes településképi véleménye kialakítása során szakértőként bevonhatja a központi építészeti-műszaki tervtanácsot. (E szabályokat a hatálybalépésekor folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell.)

Forrás: Magyar Közlöny (kivonat a szabályokból)

 

 

 

Ajánlott ingatlanok


Mfor.hu legfrissebb cikkei

Örülhet, aki arra fogadott, hogy gyengül a forint

Örülhet, aki arra fogadott, hogy gyengül a forint

Gyengült a forint kedd reggelre a főbb devizákkal szemben az előző esti jegyzéséhez képest a nemzetközi devizakereskedelemben.

Órákon belül kiderül, mi járhat Matolcsy Györgyék fejében

Órákon belül kiderül, mi járhat Matolcsy Györgyék fejében

Kamatdöntő ülést tart kedden a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Monetáris Tanácsa.

Ebbe a fontos európai rangsorba nem került be egyetlen magyar klinika sem

Ebbe a fontos európai rangsorba nem került be egyetlen magyar klinika sem

Mutatjuk Európa legjobb meddőségi klinikáinak a listáját.

Áram nélkül nincs ellenállás - mondta az ukrán külügyminiszter

Áram nélkül nincs ellenállás - mondta az ukrán külügyminiszter

Raktárakat és radarokat is szétlőttek az oroszok.

© 2024 (v2.202102)