Óbuda olcsóbb lett, Ferencváros beelőzte Erzsébetvárost: meglepő trendek a budapesti újlakás-piacon

Az újépítésű lakások négyzetméterárának alakulása mindig kiemelt érdeklődésre tart számot, hiszen ez egy fontos indikátor az ingatlanpiac egészségi állapotát illetően. Az elmúlt hónapokban, években a budapesti lakáspiac nem mutatott túlzottan derűs képet: a makrogazdasági környezet – az egekig szökő infláció, a csökkenő reálkeresetek és az építőipar lassulása – nem kedvezett a lakásvásárlásnak. A nagy kérdés, hogy mikor érkezik el a trendforduló.

A legutóbbi időszakban viszont pozitív jelek is feltűntek: az eladásra hirdetett újépítésű lakások számának növekedésével derekas lendületet vett a piac. Ennek ellenére azt kell mondanunk, hogy a növekvő kínálat még nem hozott magával áttörő áremelkedést: reálértékben éves szinten az átlagos budapesti négyzetméterár – 1,44 milió forint – még mindig csökkenést mutat.

A piaci aktivitás növekszik, de az igazi fellendülés még várat magára. Mindezek ellenére az ördög mindig a részletekben rejtőzik – a kerületek között óriási különbségek vannak, ez pedig számos lehetőséget rejt a vásárlók, és a befektetők számára is.

A friss adatok szerint egyre több az olyan kerület, ahol egyrészt elegendően sok projekt van ahhoz, hogy megbízhatónak tekintsük az adatokat, és az éves áremelkedés meghaladja az inflációt – vagyis reálértékben is növekedés látszik. Korábban csupán egy-egy ilyen kerületet láttunk, mostanra a helyzet jobb. Ez előrejelezheti azt, hogy a piac stabilizálódik.

Érdekes jelenség a harmadik kerület. Az oly sokáig remekül teljesítő Óbudán az elmúlt két hónapban azt látjuk, hogy éves összehasonlításban lejjebb mentek az árak, ami az inflációval együtt komoly reálérték-csökkenést jelent. Mivel itt brutális darabszámnövekedést is látunk – több, mint két és félszer annyi az eladásra hirdetett újépítésű lakás, mint tavaly ilyenkor – valószínűleg több, a korábbiaknál alacsonyabbra pozícionált projekt jelent meg a kerületben, ami lefelé nyomja az átlagos árakat.

A tavalyi év sztárja, a IX. kerület továbbra is szépen teljesít. A IX. kerület továbbra is pozitív példát mutat. Bár a tavalyi év extrém, 35-40 százalékos áremelkedését már nem tapasztaljuk, az árak még mindig jelentősen, az infláció felett nőnek. Ferencváros mostanra szép csendben felzárkózott olyan korábban magasabban értékelt kerületekhez, mint a XIII. kerület, és átlagos négyzetméterárakban maga mögé utasított más, belső-pesti területeket, mint Erzsébetváros és Józsefváros.

Akármennyire is nem dübörög a piac, mostanra nem maradt budapesti kerület, ahol egymillió forint alatt lenne az újépítésű lakások átlagos négyzetméterára.

Az átlagos kerületi négyzetméterárakból és a kerületenként jellemző átlagos méretekből azt is ki tudjuk számolni, hol mennyibe kerül az újépítésű “sablonlakás”. Az ebben látható megdöbbentő különbségek jól illusztrálják, mekkora eltérések vannak egy városon belül az ingatlanpiacon. A sűrűn lakott, aprócska VII. kerületben az átlagos új otthon csupán 41 négyzetméteres, a XII. kerületben pedig majd’ 100 négyzetméterrel több: 137 négyzetméteres. Ha mellétesszük a jelentősen különböző négyzetméterárakat is, azt kapjuk, hogy Erzsébetvárosban 51 millió a Hegyvidéken viszont 336 millió forintot kell leszurkolnia annak, aki a sztenderd újépítésű ingatlanra vágyik.

Csak kicsit kell kevesebbet előteremtenie annak, aki a többi sztárkerületbe vágyik, a Várnegyeben, Rózsadombon és a Belvárosban egyaránt 300 millióhoz közelít az átlagos újépítésű lakás.

Ezekből az adatokból pedig már nem meglepő, hogy mekkora eltérések vannak a városban, ha a lakások átlagos négyzetméterárát aszerint számoljuk, hogy hány szobás ingatlanokról beszélünk. A KSH által legutóbb jelentett fizetési adatokkal számolva átlagos honfitársunk havi nettó 338 ezres fizetéséből nagyjából 83 év alatt összejön egy újépítésű ingatlan a XII. kerületben, ha eközben semmire sem költ.

Az, hogy a nagyobb lakások drágábbak nem azért van, mert ezekre van dübörgő kereslet a piacon. A “fajlagosan” messze legdrágább 4,5 szobánál nagyobb otthonok valójában csak a kínálat körülbelül 3-3,5 százalékát teszik ki. Ezek viszont “aránytalanul” gyakran vannak a legdrágább kerületekben, ahol nem csak a lokációt fizetik meg a vevők, hanem az ezen az árszinten már alap extra magas műszaki színvonalat, okos otthont, medencét, és így tovább.

A valós piaci igényekről többet elmond, amit a 1,5-2 szobás és a 2,5-3 szobás szegmensben látunk: ezek a lakások teszik ki a teljes kínálat 70 százalékát.

Ajánlott ingatlanok


Mfor.hu legfrissebb cikkei

Idén 1600-4000 forint között mozognak a diákmunkabérek

Idén 1600-4000 forint között mozognak a diákmunkabérek

A nyári diákmunka-vállalás egyik fő motivációi közé tartozik a fesztiválozásra gyűjtés, ugyanakkor a diákok zöme még mindig részben a szüleikre támaszkodik. 

Egy igazán jó hír jött az állattartóknak

Egy igazán jó hír jött az állattartóknak

Összesen 200 milliárd forint keretösszeggel két új pályázati felhívás jelent meg az állattartó gazdaságok fejlesztéseire.

Ezt a párizsi luxuspalotát bérelte ki az USA az amerikai szurkolóknak az olimpián

Ezt a párizsi luxuspalotát bérelte ki az USA az amerikai szurkolóknak az olimpián

Egy gyönyörű, 19. századi épületet bérelt ki az USA az olimpián és a paralimpián résztvevő csapatok szurkolói számára.

Vasárnaponként élőzni fog Magyar Péter

Vasárnaponként élőzni fog Magyar Péter

Magyar Péter a Youtube csatornáján tart majd rendszeres vasárnapi fórumot.

© 2024 (v2.202102)