Az újépítésű lakások négyzetméterárának alakulása mindig kiemelt érdeklődésre tart számot, hiszen ez egy fontos indikátor az ingatlanpiac egészségi állapotát illetően. Az elmúlt hónapokban, években a budapesti lakáspiac nem mutatott túlzottan derűs képet: a makrogazdasági környezet – az egekig szökő infláció, a csökkenő reálkeresetek és az építőipar lassulása – nem kedvezett a lakásvásárlásnak. A nagy kérdés, hogy mikor érkezik el a trendforduló.
A legutóbbi időszakban viszont pozitív jelek is feltűntek: az eladásra hirdetett újépítésű lakások számának növekedésével derekas lendületet vett a piac. Ennek ellenére azt kell mondanunk, hogy a növekvő kínálat még nem hozott magával áttörő áremelkedést: reálértékben éves szinten az átlagos budapesti négyzetméterár – 1,44 milió forint – még mindig csökkenést mutat.
A piaci aktivitás növekszik, de az igazi fellendülés még várat magára. Mindezek ellenére az ördög mindig a részletekben rejtőzik – a kerületek között óriási különbségek vannak, ez pedig számos lehetőséget rejt a vásárlók, és a befektetők számára is.
A friss adatok szerint egyre több az olyan kerület, ahol egyrészt elegendően sok projekt van ahhoz, hogy megbízhatónak tekintsük az adatokat, és az éves áremelkedés meghaladja az inflációt – vagyis reálértékben is növekedés látszik. Korábban csupán egy-egy ilyen kerületet láttunk, mostanra a helyzet jobb. Ez előrejelezheti azt, hogy a piac stabilizálódik.
Érdekes jelenség a harmadik kerület. Az oly sokáig remekül teljesítő Óbudán az elmúlt két hónapban azt látjuk, hogy éves összehasonlításban lejjebb mentek az árak, ami az inflációval együtt komoly reálérték-csökkenést jelent. Mivel itt brutális darabszámnövekedést is látunk – több, mint két és félszer annyi az eladásra hirdetett újépítésű lakás, mint tavaly ilyenkor – valószínűleg több, a korábbiaknál alacsonyabbra pozícionált projekt jelent meg a kerületben, ami lefelé nyomja az átlagos árakat.
A tavalyi év sztárja, a IX. kerület továbbra is szépen teljesít. A IX. kerület továbbra is pozitív példát mutat. Bár a tavalyi év extrém, 35-40 százalékos áremelkedését már nem tapasztaljuk, az árak még mindig jelentősen, az infláció felett nőnek. Ferencváros mostanra szép csendben felzárkózott olyan korábban magasabban értékelt kerületekhez, mint a XIII. kerület, és átlagos négyzetméterárakban maga mögé utasított más, belső-pesti területeket, mint Erzsébetváros és Józsefváros.
Akármennyire is nem dübörög a piac, mostanra nem maradt budapesti kerület, ahol egymillió forint alatt lenne az újépítésű lakások átlagos négyzetméterára.
Az átlagos kerületi négyzetméterárakból és a kerületenként jellemző átlagos méretekből azt is ki tudjuk számolni, hol mennyibe kerül az újépítésű “sablonlakás”. Az ebben látható megdöbbentő különbségek jól illusztrálják, mekkora eltérések vannak egy városon belül az ingatlanpiacon. A sűrűn lakott, aprócska VII. kerületben az átlagos új otthon csupán 41 négyzetméteres, a XII. kerületben pedig majd’ 100 négyzetméterrel több: 137 négyzetméteres. Ha mellétesszük a jelentősen különböző négyzetméterárakat is, azt kapjuk, hogy Erzsébetvárosban 51 millió a Hegyvidéken viszont 336 millió forintot kell leszurkolnia annak, aki a sztenderd újépítésű ingatlanra vágyik.
Csak kicsit kell kevesebbet előteremtenie annak, aki a többi sztárkerületbe vágyik, a Várnegyeben, Rózsadombon és a Belvárosban egyaránt 300 millióhoz közelít az átlagos újépítésű lakás.
Ezekből az adatokból pedig már nem meglepő, hogy mekkora eltérések vannak a városban, ha a lakások átlagos négyzetméterárát aszerint számoljuk, hogy hány szobás ingatlanokról beszélünk. A KSH által legutóbb jelentett fizetési adatokkal számolva átlagos honfitársunk havi nettó 338 ezres fizetéséből nagyjából 83 év alatt összejön egy újépítésű ingatlan a XII. kerületben, ha eközben semmire sem költ.
Az, hogy a nagyobb lakások drágábbak nem azért van, mert ezekre van dübörgő kereslet a piacon. A “fajlagosan” messze legdrágább 4,5 szobánál nagyobb otthonok valójában csak a kínálat körülbelül 3-3,5 százalékát teszik ki. Ezek viszont “aránytalanul” gyakran vannak a legdrágább kerületekben, ahol nem csak a lokációt fizetik meg a vevők, hanem az ezen az árszinten már alap extra magas műszaki színvonalat, okos otthont, medencét, és így tovább.
A valós piaci igényekről többet elmond, amit a 1,5-2 szobás és a 2,5-3 szobás szegmensben látunk: ezek a lakások teszik ki a teljes kínálat 70 százalékát.
