Vajon szebb idők jönnek az ingatlanpiacon? Újépítésű lakáspiaci elemzésünk márciusi eredményei mintha óvatos optimizmusra adnának okot.
Ahogy olvasóink már megszokhatták, ebben az hónapban is nekiláttunk, hogy az Ingatlantájoló adatbázisában hirdetett, sokezer újépítésű lakás adatai alapján megpróbáljunk tanulságokat levonni, és megvizsgálni, mi változott az előző hónapokhoz képest.
Az éves árváltozást kerületenként mutató grafikon mindig érdekes, mind a befektetők, mint az otthont keresők számára hasznos adatok ezek. Ha a teljes fővárosi piacot egyben vizsgáljuk szerény növekedést látunk, a négyzetméterárak szűk 3 százalékkal nőttek, tavaly ilyenkor 1,44 millió volt ez az adat, most 1,48 millió.
Ugyanakkor az is látszik, hogy a szerénynek tűnő növekedés mögött a kerületek vegyes teljesítménye húzódik meg. A komolyabb projektszámmal büszkélkedő városrészek közül igazán masszív növekedést látunk a II. és a VI. kerületben, viszont a XII. kerületben hajszálnyival (1%) még csökkentek is az árak.
De persze az árváltozásokat nincs értelme az infláció nélkül nézni, hiszen a kérdés valójában mindig az, hogy reálértéken nőttek vagy csökkentek a lakások árai. A KSH által legutóbb közzétett inflációs adat a januári, így jobb híján ezzel a 3,8 százalékos adattal számoltunk. Érdekes fejlemény, hogy az előző két hónapban szomorkásan lekonyuló, és éves szinten reálárcsökkentést mutató Óbuda mostanra összeszedte magát. Itt egyfelől továbbra is rengeteg projekt fut, és a legfrissebb adatsorban már az inflációt valamelyest meghaladó áremelkedést látunk. (+5%)
Érdekes, hogy a tavaly egész évben 40 százalék körüli éves áremelkedést felmutató IX. kerület mostanra kicsit belassult, hiszen Ferencvárosban most szinte változatlan árakat látunk.
Következő grafikonunk az átlagos újlakás árakat és a lakásméreteket veti össze. Az egyes kerületekben jellemző átlagos lakás árát és méretét úgy számoltuk, hogy mindenhol megnéztük, mekkora az átlagos lakásméret az adott városrészben, és azt szoroztuk fel a kerületre jellemző átlagos négyzetméterárral.
Itt szokásos módon a mezőny fölé tornyosul a XII. kerület, ahol egyszerre vannak gigantikus méretű lakások (146 négyzetméter!) és orbitális átlagos árak (2,5 millió), így jön ki az, hogy a sztenderd új lakásért itt csaknem 360 milliót kell kicsengetni, de a hirdetések között találni 1 milliárd fölötti ingatlant is.
A legkisebb méretű lakások a legkisebb fővárosi kerületben vannak: a VII. kerületben az átlagos új otthon csupán 41 négyzetméteres, viszonylag aprók még az új lakások a szomszédos VIII. kerületben is (54 négyzetméter) és Kőbányán (58 négyzetméter).
Ha az átlagos négyzetméterárakat lakásméret szerint szeparálva is vizsgáljuk, jól látszik, hogy “fajlagosan” a legnagyobb lakások kerülnek a legtöbbe. De tekintve, hogy a fenti grafikonról leolvasható, hogy a legnagyobb lakásméretek az I., II., V., VI., és XII. kerületben jellemzőek – vagyis pont a legdrágább városrészekben – itt nem kell extra titkokat keresni.
Érdekes viszont, hogy az egyszobás lakások “fajlagosan” többe kerülnek, mint a 1,5-2-2,5-3 szobás sávba tartozó lakások. Itt az extra nagy kereslet (és a nominálisan fizetendő lehető legkisebb összeg) a magyarázat, szinte minden újépítésű projektben a minigarzonok fogynak el először.
