Egy jó helyen lévő ingatlannal remek hozamot lehetett elérni az elmúlt pár évben, és nagyon úgy néz ki, egy darabig még biztosan jól tejelnek majd a lakások. Nem mindenütt egyforma azonban növekedés: a budapesti, a Nyugat- és Közép-dunántúli városok ingatlanpiaca pörög leginkább, ezen kívül a megyeszékhelyek árai emelkednek még nagyon. De mit tehetsz akkor, ha van egy folyamatosan dráguló lakásod, ám azt kinőttétek? Add el drágán és vegyél újat, vagy add ki és bérelj magad is inkább? Van egy eset, amikor az utóbbi megoldás mindenképp megfontolandó!
Ha valaki kinövi saját tulajdonú otthonát, akkor először az jut eszébe, hogy eladja, majd vásárol magának nagyobbat. Hasonló a dilemma akkor is, ha munka vagy egyéb okok miatt kell más településre költözni. Amennyiben piaci szempontból jó helyen van az ingatlan, akkor pár hónap alatt biztosan akad rá vevő, ha pedig hitel szükséges a nagyobb otthon megvásárlásához, elképesztően alacsony kamattal lehet most lakáskölcsönhöz jutni.
Ám van olyan együttállás, amikor más megoldáson is érdemes elgondolkodni. Ilyen például, ha egy dinamikusan dráguló, jó helyen lévő ingatlanja van valakinek Budapesten, ám nyugalomra vágyik, ezért kiköltözne egy főváros környéki, esetleg távolabbi településre.
Ez nagyon szerencsés konstelláció, hiszen az V. kerületben akár 1 millió forintba is kerülhet egy négyzetméter, de a XV. kerületben is 450 ezer Ft, Csepelen pedig 350 ezer Ft ugyanez. Közben a bérleti piac is nagyon pörög. Jelenleg Budapest belvárosa a bérbe adók paradicsoma, ahol a hosszú távú és a turisztikai célú rövid távú bérlés együttesen húzza az árakat, de alapvetően az egész főváros jól kiadható terület mostanság.
A VIII. kerületi Rákóczi téren például 85 ezer Ft-ba kerül havonta egy 20 nm-es minilakás, de a környék 45-70 nm-es ingatlanaiért is el lehet kérni 140-170 ezer forintot. Az V. kerületben 70-100 ezer Ft-ból már csak szobára futja, míg egy Váci utcai kétszobás, felújított lakás 350 ezer Ft alatt nem vehető ki. A külső kerületek és erősen drágulnak, vagyis ha itt van ingatlanja valakinek, a kiadás sem jelent majd gondot.
Ilyen körülmények között három lehetőség közül választhatsz:
- Eladod méregdrága ingatlanod, majd veszel egy nagyobb méretű lakást vagy házat egy olcsóbb, ám a szívedhez közel álló településen. Ebben az esetben komoly egyszeri bevétellel számolhatsz, majd eldöntheted, a teljes összeget az új otthonodra költöd, vagy csak egy részéből vásárolsz, a többit pedig feléled, netán befekteted.
De van ezzel egy kis bibi! Mégpedig az, hogy kiszállsz egy jelenleg nagyon jól teljesítő befektetésből – hiszen Budapesten bőven 10 százalék feletti drágulást vár az MNB idén –, hogy beszállj egy kevésbé prosperálóba. Ráadásul elesel a kiadással elérhető extra magas bevételtől is! A vidéki falvakban és községekben az árak ugyanis kevésbé nőnek.
- Eladod a jó helyen lévő, szépen dráguló lakásodat, majd veszel egy hasonló adottságú nagyobbat helyette. A különbséget finanszírozhatod a megtakarításaidból, vagy vehetsz fel lakáshitelt, amelyeknél már 3 százalék alatti kamattal is találkozni. Nézd meg lakáshitel kalkulátorunkkal, hogy mik a lehetőségeid.
- Vagy úgy döntesz, megtartod a lakásodat, amit bérbe adsz, és más településen bérelsz magadnak lakást vagy házat, amire vágysz.
Ha a kiadás/bérlés kombinációt választod, akkor érdemes pár szót ejteni az adózásról is, mert itt van egy csavar! Sokan nem tudják, hogy ha kiadnak egy ingatlant, miközben egy másik településen bérelnek maguknak lakást vagy házat, akkor az utóbbira kifizetett díjjal csökkenthető a kiadásból származó bevétel. Az így kalkulált bevétellel szembe állíthatók természetesen a kiadott ingatlannal kapcsolatos költségek is, így kapjuk meg végül a keletkező jövedelmet. Ha az így kalkulált jövedelem nem éri el éves szinten az 1 millió Ft-ot, akkor nem kell megfizetni utána a 14%-os egészségügyi hozzájárulást (EHO) sem, mindössze SZJA kötelezettség keletkezik.
A költségelszámolásnak két módja van:
- Az költségátalány alkalmazásánál a bevétel 10 %-a számolható el igazolási kötelezettség nélkül, vagyis nem kell számlákat gyűjtögetni.
- A tételes költségelszámolás esetében az igazoltan megfizetett költségekkel csökkenthetők a bevételek, és ezek különbsége lesz majd a jövedelem.
Ha kiadsz és (más településen) bérelsz ingatlant, akkor is választhatod bármelyik adózási formát, ugyanis az általad fizetett bérleti díj nem a költségek közé kerül, hanem a bevételeidet csökkenti.
Ez a megoldás nem csak Budapest/vidék, de akár megyeszékhely/falu, kisváros/falu vagy akár Kelet-Magyarország/Közép-Dunántúl viszonylatban is működik, vagyis mindig, amikor a saját tulajdonú ingatlan piaci szempontból jobban teljesít annál, mint ahová költözni szeretne valaki.
Ha mégis megnéznéd, hogy milyen alacsony kamattal adnak most lakáshitelt a bankok, akkor lakáshitel kalkulátorunkkal is a saját szemeddel láthatod az ajánlatokat.
A cikk megjelenését támogatta a Bankmonitor.
