Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője, Valkó Dávid szerint a felívelő ciklus elérésekor az a néhány nagy lakásépítő kerül majd versenyelőnybe, aki a nehéz helyzetben is megy előre. A járványhelyzet és a válság kapcsán alapos, részleteibe menő piacelemzésre kértük a szakma meghatározó szereplőit. Friss interjú sorozatunkban most Valkó Dáviddal beszélgetünk a kilátásokról.
– Köszönjük Dávid, hogy megosztod véleményed az olvasókkal. Kezdjük azzal, hogy milyen keresleti-kínálati változásokra számítotok a következő 3-6 hónapban az ingatlanpiacon? Az OTP Ingatlanpontnál hogyan látjátok ezt a különleges helyzetet?
– Úgy látjuk, hogy az első hetek kezdeti sokkhatása után újra elkezdett ébredezni a lakáspiac. Országos szinten a vevők minden kedvező árú ingatlan iránt érdeklődnek – legyen az új építés, vagy családi ház, lakás. Az ingatlan még mindig az egyik legbiztosabb befektetés, ha vonzó áron elérhető. Természetesen a jó idő közeledtével a Balaton környéki, és általában a vízparti házak iránti kereslet most is nő.
– Mi a helyzet az új építésű piacon?
– Jelenleg nem tapasztalunk árváltozást az új építésű piacon. Ugyanis ahol még nem zárult le az értékesítés az 5 százalékos áfa kulcsú lakásokra, ott a hirdetési árak legalább 20-27 százalékkal emelkedtek már az elmúlt évben, elegendő tartalékot biztosítva a 27 százalékos projektekhez. Mivel az 5 százalékos áfával indított projektek esetén a beruházók 2023. december 31-ig tudják ezzel az áfakulccsal értékesíteni a lakásokat, ezért az ő esetükben nincs kimondottan időnyomás az értékesítésre, így minden bizonnyal ki fogják várni a megfelelő értékesítési időt. Tehát a most elérhető 5 százalékos áfájú lakásprojektek árai valószínűleg nem fognak csökkenni. A 27 százalékos áfás projektek esetében pedig 2020. január elsejével a legtöbb helyen megemelkedett a lakások bruttó vételára, szintén az áfa miatt. Itt tér nincs az árcsökkentésre.
– Hogy látjátok az 5 százalékos rozsdaövezeti áfa bejelentés hatásait?
– Az OTP Csoport részéről üdvözöljük az 5%-os ÁFA bevezetését a rozsdaövezetekben épülő új lakások esetén, úgy látjuk kormányzati oldalról meghallgatásra került az ingatlanszakma véleménye a kérdés tekintetében. Jelen válság ingatlanpiacra gyakorolt hatásait még pontosan nem ismerjük, de az ingatlanpiacon belül az új építésű lakóprojektek kormányzati támogatását jó iránynak tartjuk. A 2020-as év elején, a koronavírus helyzetet megelőzően már jelentős csökkenés volt tapasztalható az újépítésű lakások piacán, amely negatív tendencia további folytatására lehetett számítani. A pontos részletek a jelenlegi szabályozásban még nem ismertek, de az 5%-os ÁFA következtében a bruttó árak csökkenésére számítunk, ami megnövelheti a keresletet az új lakásokra, amely élénkítő hatással bírhat a fejlesztői oldalon is.
– Számíthatnak a vevők az új lakásoknál kedvezményekre?
– Több beruházónál elérhetőek különböző értékesítési kedvezmények, vagy a projekt értékesítésének kezdetén – amiből a következő időszakban bizonyosan kevesebb lesz –, vagy a beruházás utolsó ingatlanjaira vonatkozóan. Ha az utolsó lakóingatlan egy penthouse, illetve nagyobb vagy akár rosszabb fekvésű ingatlan, amire a következő időszakban kisebb lehet a kereslet, a beruházó az addig hirdetett ár alatt is értékesítheti az érintett lakást.
– Mit tapasztaltok a beruházók-építtetők, az eladók, a vevők és más partnerek részéről?
– A beruházók és ingatlanértékesítők számára nehézséget jelent, hogy a járvány idején kerülni kell a személyes találkozókat, így a kiszemelt lakások megtekintését is. Emiatt általában véve nehezebb értékesíteni a lakóingatlanokat, viszont a sürgős eladásoknál nagyobb tér nyílik az alkura, a vevők komolyabb engedményt is elérhetnek.
– Mit lépnek az eladók ilyen helyzetben?
– Vannak eladók, akik eltolják az értékesítést a helyzetre való tekintettel, ez fakadhat a bizonytalanságból, a félelemből. Akik tovább hirdetik ingatlanjukat, azok általában már benne vannak az adásvételi folyamatban, például már lefoglalóztak egy másikat. De természetesen új megbízók is akadnak, akik a legkülönbözőbb élethelyzetekre keresnek megoldást, és emiatt döntenek úgy, hogy a jelenlegi körülmények között is belevágnak az értékesítésbe, például egy örökség vagy válás esetén. Az eladók egy része pedig azért hirdeti meg ingatlanát, mert attól tart, hogy az árak csökkenni fognak, és szeretné még ezt megelőzően értékesíteni azt. Vannak olyan megbízók is, akiknek nagy a teher az ingatlanán, és tartanak attól, hogy az árak lejjebb mennek, így inkább most adnák el az ingatlant.
– Lehet ilyenkor jó üzleteket kötni?
– A legutóbbi válságot követő időszak tapasztalatai alapján a felívelő ciklus elérésekor az a néhány nagy lakásépítő került versenyelőnybe, aki a nehéz helyzetben is ment előre. Nőtt az ismertsége, az elismertsége, így a kapacitását hamar fel tudta pörgetni, ennek köszönhetően gyorsan és látványosan bővült a piaci részesedése. Ez a megoldás kisbefektetők számára is érvényes lehet. Jó üzleteket az ilyen „baljós hangulatú” időkben lehet kifogni, és a majdan újra meginduló fellendülés idején lehet igazán jó piaci, befektetési pozíciót elérni.
– Az építkezések kellő ütemben haladnak?
– Az új beruházások ebben a negyedévben tapasztalataink szerint nagymértékben visszaestek, a kiadott építési engedélyek száma az áfa-változás és a jelenlegi piaci környezet miatt is csökkent és várhatóan csökkenni is fog. Ennek következtében már érezhető az, hogy lassan felszabadul a generálkivitelezői piac, így a beruházók szünet nélkül tudnak dolgozni a kivitelezőkkel, alvállalkozókkal a már megkezdett építkezéseken. Sok külföldi vendégmunkás dolgozik ezeken a projekten, akik a járvány miatt Magyarországon ragadtak, emellett sok külföldön dolgozó magyar munkás is hazatért, így várhatóan még időben be tudják fejezni a lekötött munkafolyamatokat. A kivitelezői piac fellélegezhet és a nagy létszámú vendégmunkással az építkezési munkálatok viszonylag gyorsan befejezhetők.
– Mi most a fő kihívás a piacon?
– A jelenleg épülő és befejezés előtt álló beruházásoknál most a legnagyobb kihívást az engedélyeztetési folyamatok lassulása okozhatja. A földhivatali eljárások, valamint a közművel kapcsolatos feladatok mind lassíthatják a folyamatot. Másrészt az év első felében várhatóan rengeteg olyan újépítésű projektet és lakóingatlant adnak át, amiket másfél-két éve építenek, ezért már eleve túlterheltek az engedélyezésben érintett hatóságok és szolgáltatók. A csúszások ideje a járvány bizonytalan hosszúsága miatt pedig megjósolhatatlan. Ami még kitolhatja a lakás-átadások határidejét, az a teljes vételár kifizetésének ideje, hiszen a birtokba adás feltétele a vételár 100 százalékos kifizetése.
– Mi a helyzet a bérlakáspiaccal?
– A vállalati és lakossági hitelek törlesztésére az év végéig meghirdetett moratóriumnak köszönhetően azok a bérbeadók is kaptak néhány hónap gondolkodási időt, akik befektetési céllal vásároltak ingatlant. Arányuk a Magyar Nemzeti Bank 2019-es lakáspiaci adatai szerint Budapesten tavaly elérte a 40 százalékot, jelentős részük – főként a belvárosban – a rövid távú lakáskiadásra alapozta üzleti stratégiáját. Két lehetőség kínálkozik számukra: a turizmus leállása és a külföldi vendégkör lenullázódása miatt értékesítik ezeket a lakóingatlanokat, vagy átállnak az alacsonyabb, de kiszámíthatóbb jövedelmet biztosító hosszú távú – az egyébként szezonálisan most éppen szűkülő hazai keresletre alapozott – lakáskiadásra.
– Budapesten magasak a bérleti díjak?
– Ha az albérleti díjakat az átlagos jövedelemmel összevetve vizsgáljuk, Budapest a hatodik legdrágább főváros Európában. A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb jelentéséből az is kiderül, hogy még rosszabb a helyzet, ha vásárlóerő-paritáson mérjük a bérleti díj kifizetése után megmaradó összeget. Ebben az összevetésben már harmadikak vagyunk az európai rangsorban, csak az athéniak és a rómaiak fogyaszthatnak kevesebbet, mint a budapestiek, miután kifizették a lakbért. Mivel Európa több városa már a koronavírus elterjedése előtt is lakhatási problémákkal küzdött, úgy látjuk, hogy a járvány a kedvezőtlen hatások mellett lehetőséget is kínál a lakásbérleti piac szereplőinek, hogy átgondolják, illetve akár új megoldásokkal bővítsék hosszú távú stratégiájukat.
– Az üzleti bérbeadásoknál hasonló a helyzet?
– A kereskedelmi ingatlanok piacán sok múlik azon, hogy milyen gyorsan és milyen következményekkel sikerül legyűrni a koronavírus járványt. A home office terjedése visszafoghatja a keresletet az irodai szegmensben, a termelés csökkenése pedig az üzemként, gyártóbázisként, raktárként szolgáló épületeknél hozhat átrendeződést, akár globális léptékben.
