Várhatóan minden más lesz a következő fél-egy esztendőben a lakóingatlan-piacon – véli Balla Ákos. A vevők többségét ugyanis mélyen elbizonytalanítják a drasztikusan emelkedő kamatszintek, melyek látványosan drágítják a friss vagy a változó kamatozású lakáshiteleket. De a háború és az ütemes pénzromlás, valamint az előreláthatóan évekig fennmaradó rossz gazdasági helyzet miatti, egyre növekvő létbizonytalanság, továbbá egyes támogatások, például az olcsó zöld hitel kifutása mind-mind a vásárlóerőt csökkentik.
Az elmúlt hetekben látott kétszeri, drasztikus alapkamat-emelés jól jön azoknak, akiknek nagyobb forint-megtakarításaik vannak, hiszen az állampapír hozamok és a lekötött betétek a jegybanki kamatokat követik. Ráadásul az úgynevezett inflációkövető állampapírok hozama rövidesen 10 százalék fölé kerülhet – ez azonban a kiadásra szánt lakások vásárlását egyre kevéssé teszi vonzóvá, hiszen a bérbeadással elérhető hozam ma is mindössze 4-6 százalék körüli, továbbá a potenciális bérlőket is sújtja az élelmiszerárak és augusztustól a rezsi növekedése is, tehát az albérleti díjak növelése is korlátos.
A vásárlói oldal is átalakul, hiszen a magas hitelkamatok kifejezetten elrettentik, illetve lehetetlenné teszik azt, hogy az átlagemberek többsége belevágjon a nagyobb lakásba, házba költözésbe, vagy éppen a fiatalabbak a szülők, rokonok, jellemzően ugyancsak banki hitel segítségével, saját lakást vásároljanak az életkezdéshez – figyelmeztet Balla Ákos, a Balla Ingatlanhálózat alapító-vezetője.
Ezek a „belépési küszöbök”, azaz a minőségi lakóingatlanok árai – és az ezek megvásárlásához elvárt havi jövedelmek – ráadásul egyre magasabbra emelkednek, különösen a fővárosban és környékén, a nagyvárosokban, vagy mondjuk a Balaton és más kiemelt turisztikai célpontok vagy nagy foglalkoztatók vonzásában. Azaz a ma lakást keresők többsége nagyságrendekkel rosszabb helyzetben van, mint akárcsak fél-egy évvel ezelőtt.
Lassúbbá válhatnak az értékesítések és nagyobbak lehetnek az alkuk
„Már érezhető a változás szele az ingatlanpiacon, de ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy látványosan elkezdenének süllyedni az ingatlanárak. Viszont a keresleti piacnak vége, lassúbbá válhatnak az értékesítések és nagyobbak lehetnek az alkuk” – fűzi tovább a gondolatmenetet a Balla Ingatlan alapító-vezetője.
Továbbá, a fentiek mellett, az elmúlt hónapokban amúgy is számos negatív hatás érte az ingatlanpiacot. Ilyen volt többek között egyes állami támogatások – különösen az olcsó zöldhitel – kifutása, a szomszédban dúló háború okozta bizonytalanság, az egyre gyorsuló infláció, vagy az építőanyagoknál tapasztalható ellátási problémák és riasztó, sok esetben nagymértékű áremelkedés az új lakások és a minőségi kínálat terén – sorolja tovább a negatív tényezőket Balla Ákos.
Manapság tehát az ingatlanközvetítők azt tapasztalták, hogy a piac nemes egyszerűséggel „befékezett”. Ennek egyértelmű jele, hogy az új lakások esetén a beruházók egymás után csúsztatták el projektjeik befejezésének határidejét, vagy sokan le is állították egy-egy új társasházuk építkezését, annak elkezdését. Továbbá, a már említett, megemelkedett kamatok miatt a vevők is sokszor eltántorodnak a hitelfelvételtől.
A Balla Ingatlan értékesítői is nap, mint nap érzékelik, hogy az elmúlt években jellemző keresleti piac véget ért, elérkezett egy határozott trendforduló időszaka. Ennek eredményeként pedig néhány hónapon belül, még idén őszre kínálativá válik a hazai ingatlanpiac.
Nem elképzelhetetlen korrekció az árakban
Balla Ákos szerint nem elképzelhetetlen valamiféle korrekció az árakban, annál is inkább, mert az elmúlt fél évben tapasztalt 15-20 százalékos áremelkedés hatására soha nem látott magasságokba emelkedtek a használt ingatlanárak is, és már Budapest külvárosokban sem ritka – elsősorban persze a keresettebb, jó helyen lévő használt ingatlanok esetén – az egymillió forintos négyzetméterár.
Összességében a főváros népszerű, jól megközelíthető helyszínein 35-40 millió forint alatt csak nagyobb kompromisszumok árán találni másfél-két szobás lakásokat, azaz vagy a környékkel, a házzal, az emelettel (például szuterén lakások), vagy a fekvéssel van gond, vagy pedig teljes mértékben felújítandó az adott lakás. Még az utóbbi a jobbik eset, ám a mai árak mellett 4-6 millióból még egy kis lakás felújítása sem mindig jön ki, ha a burkolatokhoz, nyílászárókhoz, esetleg a víz-, a villany- vagy a fűtésrendszerhez is hozzá kell nyúlni.
Balla Ákos viszont hozzátette: a manapság már jól látható, érzékelhető korrekció nem feltétlenül jelent kifejezett árcsökkenést – ezt inkább csak egy tartós recesszió tudná kiváltani –, hanem elsősorban azt, hogy a jelentős mértékű infláció mellett megáll az ingatlanárak emelkedése. Ha viszont stagnál az ár és közben erős az infláció akkor az adott lakás tényleges értéke (reálértéke) folyamatosan csökken.
A Balla Ingatlan kollégáinak megfigyelései szerint egyébként jelenleg a legkeresettebb ingatlanok a még mindig relatíve jó áron elérhető (és elfogadható lakhatási minőséget kínáló) másfél- és kétszobás panelek, a felújított téglalakások, valamint a jó állapotú házak. Ám – mint utaltunk rá –, mivel a felújítás jelenleg rendkívül körülményes, időigényes és még a korábbiaknál is jóval drágább, ezért a vevők igyekeznek kihagyni ezt a lépést az ingatlanvásárlás folyamatából. Így viszont a felújítás sokmilliós költségét a vételárban kell megfizessék.
Egy nettó 250 ezer forintos fizetésből mindössze 15 millió forint körüli hitel vállalható be…
Mindeközben – ahogy erre is utaltunk fentebb – az emelkedő hitelkamatok egyre kevesebb ügyfél számára teszik lehetővé a hitelfelvételt. A szakértő egyébként azt tapasztalta, hogy az olcsó, szuper-kedvezményes zöldhitel forrásainak elapadásával egyik pillanatról a másikra visszaesett a hitelek iránt érdeklődők száma.
A 8-10 százalék körüli, vagy a feletti kamat elriasztja a vásárlókat, ráadásul sok ügyfélnek már a fizetése sem engedi meg a megnövekedett törlesztőrészletek finanszírozását. Magyarázatként hozzáfűzte, hogy a jelenlegi kamatszint mellett egy nettó 250 ezer forintos fizetésből mindössze 15 millió forint körüli hitel vállalható be. Ez jelentős önerő nélkül gyakorlatilag egyetlen budapesti lakóingatlan megvásárlásához sem elegendő, de még a jobb vidéki nagyvárosokban is okozhat gondot, ha nagyobb, nívósabb lakást keres egy család.
Mindez pedig azzal jár, hogy egyre többen a bérleti piacra szorulnak, ami növekvő keresletet fog eredményezni a kiadó lakások iránt. Pedig a bérleményekre már eddig is fokozott érdeklődés volt jellemző Budapesten. A nagy kereslet pedig soha nem látott magasságokba emelte a bérleti díjakat is: a korábbi, átlagosan 3 ezer forintos négyzetméterárak helyett már 3500 forintos négyzetméterárakkal találkozhatunk néhány kiemelt, de nem is belvárosi pesti kerületben, helyszínen. Így hát már egy kis garzon sem nagyon bérelhető 100 ezer forint plusz rezsi alatt; igaz a nagyobb lakások fajlagosan olcsóbbak, így diákok továbbra is ügyesen költözhetnek többen egy albérletbe.
Új építés Budapesten: 1-1,3 milliós átlagos négyzetméterárak
Az új építésű ingatlanok piacára kitérve Balla Ákos rámutatott, hogy a beruházók egy jelentős része láthatóan berekesztette az értékesítést, mivel nem látják előre, hogy milyen határidővel és milyen áron tudják befejezni az új projekteket. Ezért a fővárosban és vonzáskörzetében most leginkább a kivárás jellemző. Természetesen akadnak, akik továbbra is építenek, náluk mintegy 1-1,3 milliós átlagos négyzetméterárakkal találkozhatnak az érdeklődők, ami jelentős árnövekedés, akár az év eleji szinthez képest is.
Az ingatlanpiacon ugyanakkor rövid távon maradnak a már kialakult magas szinten az árak, ugyanakkor a kereslet csökkenése miatt erősen kínálati piac alakul ki, ahol már nagyobb alkulehetőségekkel találkoznak majd a vevők – tette hozzá a Balla Ingatlan szakértője.
Mi több, már most is érezhető az ingatlanárak megtorpanása egyes szegmensekben, például a pesti oldalon, vagy épp a bel-budai és észak-budai ingatlanpiacon. Összességében lakást keresőből is érezhetően kevesebb van most a piacon, amiben közrejátszik, hogy a hitelre vásárlók száma csökken. Ma már inkább csak azok vásárolnak hitelre, akik igényelni tudnak valamilyen állami támogatást. A készpénzes befektetők – akik különösen ár-érzékenyek – ugyan továbbra is jelen vannak a piacon, de mintha az ő számuk is megcsappant volna. Így hát az árak növekedése kezd megállni.
A szakértő azt tapasztalta – egyelőre elsősorban a panelek esetében –, hogy a néhány hónapja jellemző áraknál ma már alacsonyabb árakon lehet vásárolni. Azaz néhány millió forinttal olcsóbb ajánlatokkal találkozhatunk, mint amennyiért nemrég értékesítettek azonos helyen lévő és kategóriába tartozó ingatlanokat. Igaz ugyanakkor, hogy ha az elmúlt egy évet tekintjük, akkor még mindig magasabb árakat láthatunk, mint tavaly ilyenkor.
Mindenesetre, ha egy lakás jól van árazva, gyorsan el lehet adni most is. Az ingatlanközvetítő is adott el úgy ingatlant a közelmúltban, hogy az a jól meghatározott ár miatt még azon a napon elkelt, amikor megjelentette a hirdetést. Balla Ákos azonban hangsúlyozta, hogy ebben az esetben azért sikerült a gyors értékesítés, mert jól volt megállapítva az ingatlan ára, ezért szinte “verekedtek érte” a vevők. Az ilyen ingatlanok esetében egyébként nem is alkura kerül sor, hanem inkább felfelé licitálás(!) történik.
Ez is azt mutatja, hogy kereslet azért még akad a piacon – bár kétségtelen, hogy mérséklődött –, de a gond inkább az, hogy a kínálat tele van túlárazott ingatlanokkal, melyekre egyszerűen nincs vevő.
Mint a szakértő fogalmazott: “nem tud velük a piac mit kezdeni”. Ezek az ingatlanok hónapokig állnak a hirdetési felületeken értékesítésre várva, és a tulajdonos egy idő után vagy korrigálja az árat, ha valóban el akarja adni az ingatlant, vagy továbbra sem talál rá vevőt.
Erősen hézagos, hiányos a kínálat
A jó ingatlanokra viszont mindig van kereslet, csak nincs belőlük kínálat. Jellemző egyébként, hogy az ilyen paraméterekkel rendelkező ingatlanok már ki sem kerülnek a piacra, mert pont a vonzóságuk miatt általában ismeretségi körön belül elkelnek. Ez különösen jellemző egyébként a bel-budai ingatlanpiacra, ahol könnyű érdeklődőt találni akár egy szűkebb ismerősi körön belül is.
A szakértő ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy az ismerősöknek történő értékesítések gyakran áron alul történnek, azaz sokkal jobb árat tudna a lakásáért kapni a tulajdonosa, ha kivinné azt a piacra. Ehhez persze tájékozódni kellene, ingatlanközvetítőt megbízni az eladással, így sokan inkább pénzt veszítenek, csak hogy elkerüljék mindezt.
