Az elmúlt egy év cseppet sem ideális gazdasági folyamatai – infláció, forintárfolyam – kicsit sem kedveztek a kiadó lakások piacának: az elérhető hozamok a bányászbéka feneke alatt, miközben az éves pénzromlás a 26 százalékot közelíti a hivatalos adatok szerint.
Februári bérlakáspiaci elemzésünk eredményei nem sok derűre adnak okot. Az adatokat az ország egyik legnagyobb lakáspiaci portálja, az Ingatlantájoló teljes adatbázisának feldolgozásával számoltuk. Az így kapott eredmények a hirdetési árszintet mutatják, ezt hasonlítottuk össze 2022 február és 2023 február között.
Az eredmények értelmezésekor érdemes figyelembe venni, hogy a portálon hirdetett ingatlanok ára és mérete nem tükrözi a teljes létező használtlakás / kiadó lakás állomány adatait, az itt kínált lakások valamivel nagyobbak és drágábbak is, mint amit a statisztikai hivatal szokott közölni ugyanerről a szegmensről. Az eltérés mértéke viszont nagyjából állandó, így a mérhető változások a valódi folyamatokat tükrözik.
Rémes a bérlőknek, tragikus a bérbeadóknak
Az elmúlt év folyamataival kapcsolatos legfontosabb következtetés, hogy a jelenlegi bérlakáspiaci helyzet egyaránt rossz a bérlőknek és a bérbeadóknak. Előbbieket a bérleti díjak meredek emelkedése sújtja, utóbbiakat viszont az, hogy a lakások árára vetített megtérülés tragikus.
Lássuk először az első adatot, a bérleti díjak emelkedését.
Országosan egy év alatt 16 százalékkal, Budapesten pedig csaknem 27 százalékkal kúsztak feljebb a kiadásra hirdetett lakások árai. A piacról az adatok alapján eltűnnek a kisebb, olcsóbb lakások. Februárban a hirdetett albérletek átlagos mérete országosan 65 négyzetméterre, a fővárosban viszont már 78 négyzetméterre nőtt.
Ugyanez a folyamat látszik a kért bérleti díjakban is: a portálon hirdetett átlagos kiadó lakás országosan 187 ezer forint volt havonta, míg Budapesten ugyanez átlépte a bűvös 400 ezer forintos határt.
Bár az emelkedés a fővárban nagyjából megfelel az inflációnak, országosan pedig elmarad tőle, mégsem annyira jó üzlet kiadásra szánt lakásba fektetni manapság, ha az ingatlan árának megtérülésével számolunk.
20-25 év alatt talán visszahozzák az árukat a lakások
Az ingatlanpiaci aranyszabály, miszerint egy hasznosításra szánt lakásnak 8-10 év alatt illik kitermelnie a saját árát a jelenlegi piacon csak egy édes álom marad.
A használtlakások piacát feldolgozó elemzésünkből kiderül, hogy jelenleg az átlagos használt lakás négyzetméterár országosan 567 ezer forint, Budapesten pedig 1 millió forint.
Ebből könnyű kiszámolni, hogy a hirdetett átlagos budapesti, 78 négyzetméteres lakásért 78 millió forintot kell kifizetnie a vevőnek. Az átlagos 400 ezer forintos havi (4,8 milliós éves) bevétel még akkor is csak 16 év és két hónap alatt hozná vissza a lakás árát, ha azzal kapcsolatban a tulajdonosnak ebben az időszakban semmilyen költsége nem lenne.
Ez azonban közel sincs így, hiszen egyfelől számolni kell a karbantartásra félretett összegekkel – ami általában 10-20 százalék között változik – és az egyéb kiadásokkal, mint például az adók (15%), biztosítási díjak, az esetleges berendezési tárgyak, gépek ára. Mindezeket figyelembe véve a jelenlegi bérleti díj szint és a jelenlegi árszint körülbelül 20-25 éves megtérüléssel kecsegtet.
Máshogyan számolva: a 78 milliós befektetés után kapott bruttó 4,8 milliós bevétel 6,15 százalékos hozamot jelentene. És a valós nettó ennél legtöbbször alacsonyabb, hiszen a 15 százalékos szja és a legalább 10 százalékos felújítási költség tényleg a minimum, amivel fenntarthatóan lehet üzemeltetni egy kiadásra szánt ingatlant, így a ténylegesen megmaradó bevétel közelebb lehet a 3.6 millióhoz, ami viszont már csak 21 és fél év alatt termeli ki a lakás árát és évente 4,6 százalékos hozamot jelent. Nem éppen kecsegtető a 25.7 százalékos éves inflációval összevetve.
Nem sokkal jobb a helyzet az országos adatokat vizsgálva sem. Az átlagos 65 négyzetméteres lakás az átlagos, 567 ezer forintos négyzetméteráron jelenleg 36,9 millióba kerül. Ezért pedig havonta 186.500 forint, évente 2,2 miliós bruttó bevételt kap a tulajdonos. A bruttó megtérülés 16,7 év, ha viszont a költségekkel is számolunk, már itt is a 20 éves határon túl táncolunk.
Az éves bruttó hozam országosan és átlagosan 6 százalék, ha az adókat, karbantartási és egyéb kiadásokat is beleszámoljuk, körülbelül 4,6 százalékos hozamot realizálhatunk.
Mivel lehet keresni, ha ingatlannal nem?
A tavalyi év nem volt könnyű annak, aki szerette volna pénzét biztos helyen tudni és jól fialtatni. A világ tőzsdéi nem valami jól muzsikáltak, és amint látjuk, a hazai ingatlanpiac sem sietett a befektetők segítségére.
A jelenlegihez hasonló nehéz helyzetben érdemes megfontolni a prémium vagyonkezelő szolgáltatásokat, hiszen itt még a koronavírus járvány, az orosz-ukrán háború illetve a növekvő inflácós környezetben is képesek menedzselni a kockázatokat.
A Diófa az elmúlt időszakban mind ingatlan-, mind értékpapír-portfólióiban sikeresen teljesített, így ügyfeleik portfóliói még ezekben az időkben is az általuk elvárt eredményeket hozták.
A piaci bizonytalanság és a hullámzó eredmények láttán várhatóan sokan el fognak gondolkodni azon, hogy megtakarításaik megfelelő kezekben vannak-e, illetve, hogy mely befektetések képesek a jelen inflációs és ingatlanpiaci környezetben is megelőzni a tőke elolvadását.
