Az új építésű irodák, kivétel nélkül jobb energiahatékonyságot céloznak, mint a korábban fejlesztett irodaházak, mivel azonban a fejlesztési volumen csökkenni fog a következő egy-két évben, a régebbi épületek rákényszerülnek arra, hogy javítsák az energiahatékonyságukat. A fejlesztési kapacitás tehát a felújítások, átépítések irányába fog elmozdulni – mondta el kérdésünkre Angel Gábor, a WING Zrt. irodafejlesztésekért felelős vezérigazgató-helyettese, az Otthontérkép Magazinnak adott interjújában.
Mennyire érzi a bérlők óvatosságát a szerződési feltételeknél? Mit gondol, ez milyen mértékben tudható be az infláció és milyen mértékben a home office hatásának?
Úgy látom, hogy az óvatosság abból a szempontból érzékelhető a bérlőknél, hogy rugalmasabb feltételeket próbálnak elérni a bérelt alapterület tekintetében. Ez leginkább a home office hatáshoz köthető igény, mert bár a munkaadók egyre inkább szeretnék visszaterelni a kollégákat az irodába, erős nyomás nehezedik rájuk a munkavállalói oldalról, hogy a home office valamilyen arányban fennmaradjon. Az inflációból adódó aggodalom viszont egyelőre nem elsőrendű szempont a bérlők oldaláról.
A bérlői igények és preferenciák azonban folyamatosan változnak, így a WING-nél mi is fontosnak tartjuk, hogy a bérlőinknek a lehető legrugalmasabb, mégis a kellő biztonságot jelentő megoldást kínáljuk. Nagyon fontos ugyanis, hogy egy bizalmi partneri együttműködés jöjjön létre a bérlő és a bérbeadó között, amely révén hatékonyabb lehet a közös munka és jobb, az elvárásoknak nagyobb mértékben megfelelő végeredmény születhet meg. Egyúttal pedig a bérlő részéről is magasabb fokú elköteleződés jöhet létre az épület, valamint a bérbeadó/fejlesztő irányába is.
Mit tapasztaltak, mennyire befolyásolják az energiaárak/üzemeltetési költségek, illetve az ESG szempontoknak való megfelelés a bérlők választását?
A régebbi ingatlanokból költöző bérlőket egyértelműen költözésre ösztönzi az energiaárak radikális növekedése, és ebből a szempontból az újabb, energiahatékony épületek előnybe kerülnek a régebbi épületekkel szemben. Az már most látható, hogy az energiaárak alakulása egy olyan tényező, amely a környezettudatos fejlesztések irányába viszi a piacot. Ugyanezen hatás tapasztalható a nagy nemzetközi cégek ESG követelményeiből adódóan, hiszen az ESG szempontoknak való megfelelés az energiahatékonyságnak és a fenntarthatósági pilléreknek köszönhetően hatékonyabb üzemeltetést, illetve egyúttal alacsonyabb bérlői költségeket is eredményez.
Ezért úgy gondolom, hogy az új fejlesztésű irodaházakra továbbra is fokozott az igény, a kérdés az, hogy a meglévő irodaházak hogyan tudnak javítani az energiahatékonyságukon annak érdekében, hogy megtartsanak nagy bérlőket. A WING-nél a legnagyobb fejlesztéseink már több mint tíz éve a fenntarthatóság jegyében épülnek, 2017 óta az összes újonnan kialakított irodaházunk rendelkezik BREEAM és/vagy LEED tanúsítvánnyal, saját minimális követelményszintünknek a BREEAM Good és/vagy a LEED Silver minősítés meglétét tűztük ki. A tavalyi évben ezáltal számunkra abszolút előnyt jelentett az évekre előre átgondolt energiagazdálkodás és -tervezés, és ennek köszönhetően a bérlőinknek igen csekély mértékű áremelkedéssel kellett szembenézniük.
Tapasztalja-e, hogy az irodát keresők inkább közösségi teret, mint munkavégzésre alkalmas iroda helyiségeket keresnek?
Nem mondanám, hogy közösségi teret keresnek inkább, mint munkavégzésre alkalmas teret, de fontos kiegészítő funkcióként jelenik meg a bérleményi területen belül, illetve fontos plusz szolgáltatásnak tekintik a bérleményen kívüli közösségi tereket is. A munkavégzés egyhangúságát egyértelműen oldani kell annak érdekében, hogy a dolgozók nagyobb arányban kezdjenek el visszatérni a home office-ból. Mi is ezt tapasztaljuk bérlőinknél, hogy a sokrétű szolgáltatáspaletta biztosítása, a kollaborációra alkalmas terek és a közösségi élet inspirálására tett törekvések egyre inkább teret nyernek, ezért fejlesztéseink is ebben a szellemben épülnek.
A Libertyvel például egy olyan mixed-use projekt megvalósítása a célunk, amely reflektál ezekre a modern ingatlanpiaci trendekre és ezáltal egy emberközpontú, több funkciót ötvöző, változatos szolgáltatásokat kínáló komplexum jön létre. Az épületben „A+” kategóriás irodahelyiségek, az ország első, új építésű dual-branded hotele, az ibis & Tribe Budapest Stadium, valamint kereskedelmi egységek együttesen kapnak helyet. Emellett csak pár példát említve olyan szolgáltatások vehetőek majd igénybe, mint a közösségi autómegosztás, konferenciatermek, csomagautomaták, munkaállomásokkal felszerelt belső kert, étterem és kávézó vagy a tetőszinten elérhető skybar, futópálya, illetve egy sportpálya.
Mit gondol, azok a cégek, akik számára fontos az energiahatékonyság és a rugalmasság, találnak az igényeiknek megfelelő irodát? A folyamatban lévő fejlesztések meddig tudják ezeket az igényeket kielégíteni?
Az új építésű irodák, kivétel nélkül jobb energiahatékonyságot céloznak, mint a korábban fejlesztett irodaházak, így amíg épülnek új épületek, addig ezt a legmagasabb szinten meg is fogják kapni az erre igényes bérlők. A régebbi épületek pedig kényszerhelyzetben lesznek a tekintetben, hogy javítsák az energiahatékonyságukat. Mivel a fejlesztési volumen pedig csökkenni fog a következő egy-két évben, a fejlesztési kapacitás a felújítások, átépítések irányába fog elmozdulni, amely felújítások az energiahatékonyság növelésére fognak fókuszálni.
A WING-nél erőteljesen hiszünk ebben a fajta értékteremtésben, erre remek példa a Gizella Loft projekt is, amit a körforgásos építészet irányelveit követve prémium kategóriás irodaházzá alakítottunk át. Ennek a megoldásnak a modernizálás mellett pedig egy másik előnye is van: a bontás és egy új ház építésének elkerülésével annyi szén-dioxidkibocsátást spóroltunk meg, ami csaknem 1000 fa száz évre elegendő oxigéntermelő képességének felel meg. Az átépítés és egy új épület építésének ötvözésére pedig említhetném a Liget Center fejlesztésünket, amelynek kivitelezése jelenleg gőzerővel folyik a Városliget mellett. Itt a már meglévő Liget Center Classic és Auditorium épületek műemléki felújítása a terveknek megfelelően halad, és ezen felül a projekt részeként megvalósítunk egy prémium, közel nulla energiaigényű boutique-irodafejlesztést is, a Liget Center Vitrumot.
Milyen marketing eszközökkel ad választ az új kihívásokra? Mekkora teret nyert a digitális marketing megjelenése az elmúlt években a piacon?
Bár az épület- és ingatlanfejlesztés egy rugalmatlan termék – lassan változik és nehezen változtatható – ezzel szemben az ingatlanpiacon alkalmazható marketingeszközök, új technológiák dinamikusan bővülnek, ráadásul a fogyasztói igények és piaci körülmények is folyamatosan változnak. A pandémia például jelentősen felgyorsította az ingatlanmarketing digitális átalakulását. A leendő bérlők egyre inkább az online platformokra, eszközökre és csatornákra támaszkodnak. Erre válaszul újítottuk meg mi is weboldalunkat, és egyre több projektünknél vezetjük be a virtuális, 3D-s túra lehetőségét.
A tartalommarketing a piacon szintén egy értékes, releváns eszköz. Mi is törekszünk újítani, új köröket megszólítani, és érdekes, színes tartalmakkal mutatni be ingatlanfejlesztéseinket. Idén például Magyarósi Csaba influenszer segítségével egy több részes videósorozatban nyújtottunk betekintést az érdeklődőknek a Liberty fejlesztésének és építésének hátterébe. Emellett igyekszünk folyamatosan reflektálni az új trendekre és a változó fogyasztói igényekre, amelyek projektjeink koncepciójának, ezáltal márkájának újragondolására is késztetnek minket. Idén elindítottuk a Liget Center, mint a komplexum három épületét összefogó ernyőmárka teljes arculatának kialakítását, amelynek keretében egy modern, karakteres, az épületegyüttes történelmi múltjára reflektáló brandet valósítunk meg. Továbbá elindult a Hungária Office Park fejlesztési koncepciójának átalakítása, amely révén modern, városi technológiai irodaparkként, HOP Technology Office Park néven pozícionáljuk át a terméket.
Az előzőekben már említett fenntarthatóság és a társadalmi felelősségvállalás kiemelkedően fontos tényezővé vált a kommunikációban is. Fontos érteni a bérlői motivációkat, ezáltal sikeresen vehetjük fel a versenyt a piacon.
