A Cushman & Wakefield úgy tapasztalta, hogy bár míg a Covid megjelenésével felmerült, hogy szükség lesz-e még irodákra, 2023-ra kijelenthetjük, hogy mindenképpen van jövője az irodáknak. Igaz a legtöbb cég már nem úgy használja az irodát, mint a járvány előtt. Az Otthontérkép Magazin kérdéseire Pados Gergely ügyvezető, Szántó Tamara irodabérbeadási vezető, valamint Füzi Anita Flexible Workplace expert válaszolt.
Mennyire érzi a bérlők óvatosságát a szerződési feltételeknél? Mit gondol, ez milyen mértékben tudható be az infláció és milyen mértékben a home office hatásának?
A Budapesti irodapiacon továbbra is a nemzetközi bérlők dominálnak és veszik bérbe a legtöbb területet. A Covid/ háború/ infláció és az általános gazdasági visszaesés természetesen minden jól működő céget arra ösztönöz, hogy most minden nagyobb volumenű döntést még jobban átgondoljon mielőtt hosszú-távú elköteleződést vállal. Ilyen, a hosszú távú ingatlan bérleti szerződés is.
A Cushman & Wakefield tapasztalata, hogy míg a Covid megjelenésél felmerült, hogy egyáltalán van-e az irodáknak jövője, 2023- ra kijelenthetjük, hogy mindenképpen van, de az is tény, hogy a legtöbb cég már nem úgy használja az irodáját, mint a pandémia előtt.
Ez nem csak azt jelenti, hogy kevesebb irodaterületre van szükség, hanem azt is, hogy máshogy kell azt kialakítani, rugalmasabb bérleti szerződés szükséges (plusz terület igényre vagy akár visszaadás esetére), vagy akár azt is, hogy ebben az időszakban lépnek meg bérlők fontos és hosszú-távú ingatlanstratégiai döntéseket melyeknek pozitív gazdasági és humán erőforrásbéli hatsásai is lehetnek.
Az iroda még mindig a vállalati arculat egyik legfontosabb eleme, valamint vitathatatlan szerepe van a produktivitásban is.
Mit tapasztaltak, mennyire befolyásolják az energiaárak/ üzemeltetési költségek a bérlők választását? Azok a cégek, akik számára fontos az energiahatékonyság és a rugalmasság, találnak az igényeiknek megfelelő irodát?
A mai világban a legtöbb cég konkrét és követhető ESG stratégiával rendelkezik. Ezért természetesen nagyon fontos szerepe van a döntésükben az energia és üzemeltetési költségeknek. Természetesen az új fejlesztésekben egyre több zöld megoldás van, amely mérsékelni tudja a költségeket, ugyanakkor, arra is van pár példa, hogy egy elavult házat a tulajdonos felújított nem csak esztétikailag, hanem gépészetileg is és a bérlők ennek összes előnyét tudják élvezni egy régebbi házban.
A Cushman & Wakefield több, mint 800,000 m2 kereskedelmi ingatlan területet üzemeltet és a szakértőink folyamatosan keresik a megoldásokat arra, hogy hogyan lehet azonnali megtakarításokat elérni az adott ház üzemeltetésében. Volt olyan irodaház, ahol a BMS rendszernek az optimális beállítása után sikerült közel 40%-os csökkenést elérni az áramfogyasztásban.
A hosszútávú ESG stratégia a kereskedelmi ingatlanpiacon elengedhetetlen és kulcsfontosságú, de tervezést és időt igényel, de egy jól üzemeltetett házban is meg lehet találni a gyors és egyszerű megtakarítási lehetőségeket. Szerencsére, ebben a tekintetben a budapesti irodapiac jó lehetőségeket biztosít a bérlőknek.
Tapasztalja-e, hogy az irodát keresők inkább közösségi térnek, mint munkavégzésre alkalmas iroda helyiségeket keresnek? Elsősorban milyen tényezők befolyásolják a cégek döntéseit?
Füzi Anita – Associate, Flexible Workspace – EMEA
Úgy látjuk, hogy a cégek szempontjából mindig stratégiai döntés és sok tényezőtől függ (munkakörök, a csapat összetétele korosztály szempontból, elvárások, van-e hagyománya és elfogadottabb-e a távmunka az adott országban vállalati kultúra, stb.), hogy ők a flex irodákat vagy a tradicionális hosszabb távú bérlést választják. Amennyiben megfelelőek a feltételek a flex irodában, mint például, felxibilitás és támogatás az ár tekintetében, akkor fontolóra veszik, hogy opció-e a flex a hagyományos iroda helyett. Ha pl. új belépők az adott piacra, kis csapattal, akkor előszeretettel mennek ideiglenesen egy flex irodába majd ahogy növekszik a létszám és már gazdaságosabb egy saját iroda, akkor költöznek és mennek traditional lease-be.
Cége válogatja, de általánosságban azt mondanánk, hogy 200 fő fölött már tradicionális iroda preferált, egy bizonyos méret alatt pedig nem gazdaságos tradicionális irodában lakni, így fully serviced office, vagy hybrid flex jöhet szóba, mint lehetőség, ahol privát irodákat bérelnek a munkavállalóknak. 100 fő alatt a hybrid flexible workspacek preferáltak, melyek nagyon rugalmas bérleti konstrukcióval olyan szintű és színvonalú szolgáltatást nyújtanak, mely vonzó a cég számára (igényes fit-out, közelség start-up közösséghez, központi lokáció, rendezvények, barista, gym, wellness programok). Népszerű a managed office (all- inclusive négyzetméter/ hó alapon fizetett bérleti díj, teljesen a cég igényeire szabott iroda) is ebben a 200 fő alatti kategóriában (egész kicsi 10 fős irodától lehet 120-150 fős is). Olyan lehetőség is létezik, hogy bérletet biztosítanak coworking / flex irodákba a dolgozóknak, ha például az üzleti jelenlét csökken az adott piacon és gazdaságosan már nem éri meg tradicionális irodában lakni, vagy szimplán stratégiai döntés, hiszen egy innovatívabb csapatnak jobb, ha a startupok közelében van, illetve egy értékesítési csapatnak nem indokolt irodát fenntartani, hiszen keveset tartózkodnak bent.
Milyen marketing eszközökkel reagálnak a piaci körülmények változására, a bérlői igények, köztük az irodahasználati szokások változására?
Az irodapiac folyamatos változása az épületek és a bérbeadó ügynökségek marketing stratégiáját is gyökeresen megváltoztatta. A klasszikus hirdetési felületek, ügynökrendezvények, brossúrák, PR cikkek és az új területekről szóló sajtóközlemények mellett az utóbbi években sokkal nagyobb hangsúlyt kaptak a digitális megoldások, azok közül is talán leginkább a social media felületek. Ezeken a felületeken “hirdetve” sokkal több emberhez/ügyfélhez juthatunk el sokkal célzottabban és sokkal gyorsabban.
Nagy sikere van például a videós tartalmaknak, és minden kötetlen jellegű, nem csupán adatokat közlő anyagnak, legyen az film, egy szakértő által elmondott pár mondat a piacról vagy akár egy podcast felvétel.
