Sokat hallani mostanában arról, hogy lassul az ingatlanpiac, ám az éves változásokat feldolgozó adatelemzések rendre viszonylag szép számokat mutatnak. A szürke fellegek jelenléte azért gyanús, például amikor a kiadó lakásokkal elérhető hozamokat nézegetjük. Ezúttal arra voltunk kíváncsiak, látszik-e nagyobb baj a budapesti használt lakások piacán, ha csupán az elmúlt hónapok adatait vizsgáljuk.
A mostani elemzés az idén február eleji adatokat veti össze a jelenlegi számokkal, illetve az összehasonlíthatóság és az értelmezhetőség kedvéért mellétettük az éves folyamatokat is.
Szabadulnak a befektetők a lakásoktól?
Több jel is utal arra, hogy a befektetők hirtelen az eddiginél jóval nagyobb számban szeretnének megszabadulni a lakásoktól, míg a házak esetében visszafogottabbnak tűnik a helyzet.
A teljes használt ingatlanállomány négyzetméterárának változása az elmúlt két hónapban nem kiugóran gyenge, 6,47 százalék emelkedés, ennyi idő alatt akár még ebben az inflációs környezetben is normálisnak tűnhet. Ha viszont kettébontjuk a piacot, és külön vizsgáljuk a lakásokat és a házakat, óriási különbségeket találunk. Míg február óta a lakások ára 2,5 százalékkal emelkedett, a házak ára eközben csaknem 13 százalékkal nőtt.
Ha az éves árváltozással vetjük össze ezeket a számokat azt látjuk, hogy a lakások árának emelkedése megfelel az elmúlt éves adat havi átlagának, két hónap alatt az éves drágulás hatodát hozták össze. Ezzel szemben a házak a teljes éves áremelkedés felét az utóbbi két hónapban teljesítették, február óta havonta 6,5% százalékkal növekedve.
Korszerűbb házak kerülnek eladósorba
Ebből két dologra is következtethetünk. Egyfelől a rossz bérlakáspiaci hozamok miatt egyre emelkedő számban keresnek pénzüknek más helyet a befektetők. Másfelől az eladásra kínált házak összetétele is változik, és valószínűleg a korábbinál “színvonalasabb” (például korszerűbb) ingatlanok kerülnek a piacra.
Ha az eladásra kínált használt ingatlanok mennyiségét nézzük, hasonló következtetésekre jutunk. Az éves növekmény durván fele az utóbbi két hónapban borult rá a piacra. A házak ebben a tekintetben is kevésbé mozdultak, 31 százalékkal több házat ajánlanak most eladásra, mint februárban, ám 44 százalékkal több lakást.
A kínálati oldal átalakulásáról tanúskodik az is, hogy a hirdetett ingatlanok átlagos mérete minden kategóriában csökkent az utóbbi évben – és praktikusan nem változott az utóbbi két hónapban. Az átlagos eladó budapesti használt lakás mérete most 70 négyzetméter (egy éve: 76 m2), míg a házaknál ugyanez 202 négyzetméter (egy éve: 228 m2).
