Az utóbbi években a budapesti újépítésű lakások piacán döbbenetes növekedést láttunk, a négyzetméterárak az egekig nőttek, és az ingatlanpiac iránt érdeklődő gyakran érezte úgy, hogy nem tudnak a cégek annyi új lakást építeni, ami ne fogyna el. Aztán van, akinek mégis sikerült. Most ilyen elátkozott lakóparkokat nézegettünk.
Bár a piac most éppen sokkal lassabb, a korábbi évek növekedése a legtöbb lakóparknál világosan érezhető volt. Ám a sikersztorik mellett van néhány érdekes beruházás, amin mintha átok ülne. A már elkészült, azonnal költözhető lakások sem kellenek senkinek, sőt, van, ahol az elérhető lakások száma csak egyre nő, ami arra utal, hogy még a korábban biztosnak hitt vevők is visszalépnek.
Az évek óta tündöklően jól teljesítő 13. kerületben is akad jó néhány olyan lakópark is, amik mellett mintha elhúzott volna a piaci konjunktúra. Közös jellemzőjük, hogy jó a környék, a közlekedés is rendben, természet is közel, energiatakarékos lakások, ám senkinek nem kellenek. A lakásokat nézegetve kirajzolódik egy közös hiba: a másfél milliótól kezdődő négyzetméteráraknál már nagyon fájdalmas az, hogy minden lakás 15 százaléka folyosó, miközben háztartási helyiség vagy használható méretű gardrób nincs.
Szintén 13. kerület, szintén brutális négyzetméterárak. A beruházó büszkén hirdeti, hogy a lakásokhoz milyen nagy teraszok tartoznak. Ami papíron igaz is, ám mire megy vele a leendő tulajdonos, ha az a terasz egy iszonyatosan hosszú és roppant keskeny cső, ahova még két széket is problémás kirakni, nem, hogy egy étkezőasztalt. Szuper, hogy mérete majdnem eléri a lakás nagyságát, de ki fizetne ezért súlyos tízmilliókat pluszban?
De a szintén nagyon népszerű 11. kerületben is van hasonlóan népszerűtlen projekt. Ha elkezdjük nézegetni a lakásokat, itt is hasonló gondokat látunk. A vételár jelentős részét költhetjük folyosókra és előszobákra, miközben hasznos kiszolgáló tér alig van. A hosszúkás lakások egyik végébe száműzték a nappalit, a másik oldalt pedig telezsúfolták aprócska szobákkal és kacskaringós közlekedőkkel. Kivéve, ahol valamilyen furcsa okból a lakás egyik oldalán egymás mellett sorakozó egyenfürdőszobák váltakoznak a folyosó másik oldalán egymás mellett sorakozó egyenszobákkal.
Aztán az a beruházás sem nagyon népszerű, ahol a fejlesztő a szintén másfél milliótól kezdődő négyzetméterárú lakásokat hirdető honlapra már nem fordított túl sok figyelmet. A lakások egy részéről nem jelenik meg adat, ám amiről igen, azzal sem lesz sokkal beljebb az érdeklődő, mert egy nem nagyítható, részleteket – pl helyiséglista, azok mérete – nem tartalmazható mini alaprajzon kívül semmilyen adatot nem közölnek. Ahhoz tovább kell menni egy újabb aloldalra, ahol újra meg kell keresni azt a lakást, aminek az adatait aztán egyenként lehet letölteni egy-egy pdf fájlban. Hogy kiderüljön, hogy a 70 négyzetméterből 12 folyosó. És a honlapon ár nincsen, azért külön kell regisztrálni ami nem lehetséges hírlevélfeliratkozás nélkül. Mintha direkt az lenne a cél, hogy minél több felhasználót kergessenek el a holnapról.
Miért lesznek egyes beruházások a kísértetek martalékai?
Az ilyen balul sikerült projektek mögött sokszor szerencsétlen gazdasági folyamatok állnak. A makrogazdasági környezet változásai, különösen az infláció és a kamatlábak növekedése, jelentős hatást gyakorolnak az ingatlanpiacra. A magas infláció miatt emelkedő hitelkamatok növelik a lakásvásárlás költségeit, ami elriaszthatja a vevőket. Különösen azokban az országokban erős ez a hatás, ahol a hitelfelvétel a lakásvásárlás fő finanszírozási módja.
Ha emellé még a reálkeresetek is csökkennek, az pluszban visszaveti az ingatlanpiaci pezsgést, hiszen kevesebb ember engedheti meg magának, hogy ingatlant vásároljon, különösen olyan területeken, ahol az ingatlanárak meredeken emelkedtek.
Az ingatlanpiaci buborékok is gyakran vezetnek túlzott beruházásokhoz, amelyek nem tarthatók fenn a piac normalizálódásakor, ami hosszú távú stagnálást és alacsony értékesítési rátákat eredményez az olyan projektenél, amelyek árába az irreálisan magas költségek épültek be.
De nem csak gazdasági okok lehetnek a hibások, időnként urbanizációs és tervezési hibák is hozzájárulhatnak ahhoz, ha egy projet csak a kísérteteket érdekli. Itt a következők szoktak felmerülni, mint fő hibaforrások. 1. Rossz helyről érkező befolyás: amikor a projekt tervezésekor olyanok szava nyom sokat a latba, akik saját érdekeiket adják el szakmai érvként. 2. Tervezési tehetetlenség: amikor a szabályozás bizonyítottan elavult, ám a változtatás évekbe telik. 3. Az értelmes párbeszéd hiányát is gyakran hozzák okként, amikor a lakossági egyeztetéseken értelmes viták helyett különböző érdekcsoportok hergelik az embereket, azok érzelmeit felhasználva arra, hogy a szakmaiatlan döntéseiket keresztülvigyék. 4. Politikai kavarások, amikor a terveket különféle politikai szempontok alapján állnak neki módosítgatni, és a végeredmény végül senkinek nem lesz majd igazán jó.
Időnként pedig egyszerűen az a helyzet, hogy a látványosan sikertelen projektek egy vagy több tervezési hiba áldozatai lesznek. Előfordul, hogy az adott környéken nem olyan típusú vagy méretű ingatlanokra lenne igény nagy mennyiségben. Volt már arra is példa, hogy az újépítésű lakások alaprajzai voltak nagyon rosszak, miközben a négyzetméterárak csillagászatiak voltak – érthető módon ezek sem tartoztak a sikertörténetek közé..
